С 1 июня в Ленобласти начнет действовать правило деления территорий на зоны «Светофор». В регионе появятся красные, желтые и зеленые зоны, которые позволят выровнять темпы жилищного строительства. В красной зоне девелопер должен будет построить детские сады и школы. Как застройщики отнеслись к нововведениям и будут ли в новых ЖК только частные социальные объекты, выяснило АБН.
В Ленобласти ужесточили правила застройки новых территорий. Мораторий на передачу земель под жилое строительство будет снят уже 1 июня 2016 года. Застройщикам предлагается на выбор три зоны: красная, желтая и зеленая. Зеленая зона не имеет практически никаких ограничений, а вот уже в желтой инвесторам придется за свой счет строить всю инфраструктуру, но после государство компенсирует 50% от затрат.
Основные споры среди экспертного сообщества развернулись по поводу красной зоны, где предусмотрены самые жесткие условия застройки. В нее войдут 25-30 населенных пунктов из Всеволжского, Ломоносовского, Тосненского и Гатчинского районов. Там будет разрешено только комплексное освоение территорий. Это значит, что вместе с жилыми кварталами девелоперу нужно будет за свой счет построить детский сад, школу, пункты МЧС и даже бомбоубежища, пояснил губернатор ЛО Александр Дрозденко. Также застройщик будет строить и местные дороги до подключения их к региональным без дальнейшего выкупа. Но вот строить там можно только малоэтажные здания. В правительстве надеются, что в этих районах появятся 2-5 этажные здания, но предельная высота позволяет строить и 9-этажные дома.
По оценкам правительства, доля затрат на инфраструктуру не превысит 10%, поэтому объекты не станут убыточными. В зависимости от проекта нагрузка на инфраструктуру, особенно в процентах, может быть очень разной, считает генеральный директор Knight Frank St.P Николай Пашков. Он сомневается, что инвесторы захотят вкладывать деньги в новые комплексы.
«Захотят ли застройщики в ближайшие годы во что-то инвестировать, особенно за пределами КАДа? Сегмент предложения на рынке и так огромный. Но, с другой стороны, любые градостроительные решения и ограничения по плотности носят долгосрочный характер и не должны определяться рыночной конъюнктурой», — отметил Пашков.
По его мнению, причины для принятия новых правил у Ленобласти есть. Так правительство сможет отрегулировать соотношение спроса и предложения.
Предложение сейчас явно не соответствует тому объему платежеспособного спроса, который есть
«Предложение сейчас явно не соответствует тому объему платежеспособного спроса, который есть. В любом случае предложение будет сокращаться», — сказал Пашков.
При этом стоимость квартир не изменится, считает глава Knight Frank St.P, потому что население не сможет осилить высокие цены. Застройщики смогут продать жилье только по рыночной стоимости. Конечная же цена квартир будет зависеть от условий вхождения и первоначального уровня развития инфраструктуры.
«По опыту общения с девелоперами, могу сказать, что лучше понятные правила, чем никаких правил. Пусть лучше они будут жесткими, но стабильными и более-менее долгосрочными», — добавил Пашков.
В этом с ним согласен и генеральный директор Hansa development Олег Барков. Он добавил, что жесткие и беспристрастные правила должны быть для все застройщиков.
Я считаю, что через 10 лет нам будет очень стыдно смотреть на Кудрово, Мурино и Шушары
«Если не появится группа девелоперов, у которых получится продавливать 16-25 этажей, а остальным будет позволено только пять, то это разумное требование. Это все-таки область, а не городская среда. На месте петербургских властей я бы также сделал все возможное, чтобы избежать повторение таких уродливых явлений, как Кудрово, Мурино и Шушары. Я считаю, что через 10 лет нам будет очень стыдно смотреть на это», — сказал Барков.
Он отметил еще один негативный фактор, который предусматривает новая система, – появление частных детских садов и школ. Как пояснили в правительстве, у девелопера будет два варианта: отдать детский сад городу безвозмездно или эксплуатировать его самостоятельно. Если застройщик захочет оставить объект, то, возможно, что цены на образовательные услуги вырастут, но правительство все же будет компенсировать затраты на содержание ребенка в детском саду (это около 130 тыс. в год на одного ребенка). Какую стоимость образовательных услуг заложит потенциальный инвестор – неизвестно.
«Неизбежно, что часть девелоперов будет продавать эти объекты либо эксплуатировать. Соответственно, будут появляться частные детские сады и частные школы. Это обоюдоострое явление, потому что не каждому по карману платить за образование. Зачастую это совершенно не означает более высокое качество услуг», — добавил Барков.
В свою очередь депутат Ленобластного ЗакСобрания Александр Перминов напомнил, что каждый вправе получать бесплатное образование. Но ЛО решило взять пример с Петербурга и тоже заставить девелоперов строить социальные объекты. Если же частная школа не будет иметь других альтернатив, то она должна быть бесплатной, считает парламентарий.
Если речь будет идти только о частных детсадах и школах, то такого быть не должно
«В Петербурге уже давно инвесторов заставляют строить социальные объекты за свой счет. Вопрос только в том, на каких основаниях будут выкупаться эти объекты и каким образом они будут компенсироваться из областного бюджета… Если речь будет идти только о частных детсадах и школах, то такого быть не должно», — сказал Перминов.
Добавим, окончательные правила будут обсуждаться 10-15 апреля совместно с Союзом строителей. Все застройщики, которые уже подписали соглашения, будут работать по старым правилам, и им возместят 100% затрат на развитие инфраструктуры. Таких застройщиков не более 30, пояснил Дрозденко. Для всех остальных, даже если они начали строить дома, будут действовать новые правила. К тому же, застройщикам придется согласовывать свои проекты с градостроительным советом.
Юлиана Михайлова / АБН
