Планы Центробанка с июля 2020 года ужесточить выдачу ипотеки в массовых сегментах негативно отразятся на спросе на жилищные кредиты в Петербурге, соглашаются эксперты. Частично исправить ситуацию могут жилищные депозиты.
Банк России планирует с 1 июля 2020 года ужесточить для банков правила выдачи ипотеки. Решение о выдаче кредита будет поставлено в зависимость от долговой нагрузки заемщика и суммы его первоначального взноса. Об этом говорится в докладе регулятора.
Ключевым показателем для расчета коэффициентов риска по ипотечным кредитам станет показатель долговой нагрузки (ПДН). На заемщиков с ПДН более 50% сегодня приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 года ипотечных кредитов, приводят статистику в ЦБ. По подсчетам регулятора, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.
«Ограничения, скорее всего, отразятся на рынке. При прочих равных можно ожидать меньший спрос на ипотечные продукты, и рынок будет расти меньшими темпами. Решение ЦБ связано с его опасениями по слишком быстрому росту рынка, что формирует значительные риски. Их число растет, что в конечном итоге вынуждать решать уже имеющиеся проблемы», — комментирует АБН инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Эксперт проводит аналогию с проблемой обманутых дольщиков, которая долгое время никак не решалась, и рынок оказался наводнен некачественными игроками. Сейчас на рынке ипотеки увеличилась доля плохих заемщиков, и если ее не решать, то со временем она станет острой, а банки получат большую долю плохих активов на свои балансы.
Фото: Центробанк РФ
Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в Петербурге и до нововведения Центробанка создавала серьезные риски для ипотечного кредитования. Как ранее сообщало АБН, цена квадратного метра жилья в городе остается на стабильно высоком уровне, в то время как реальные доходы населения падают шестой год подряд.
За последний год средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге выросла на 16%, увеличившись с 2,73 до рекордных 3,17 миллионов рублей. При этом срок кредита также находится на пиковых значениях, составляя рекордные 18 лет. Тем не менее, до текущего момента спрос на жилую недвижимость в Северной столице продолжал расти.
По данным Росреестра по Санкт-Петербургу, за 11 месяцев 2019 года в городе зарегистрировано более 90 тысяч договоров участия в долевом строительстве, что на 12,2% больше в сравнении с этим же периодом 2018 года.
«Сейчас в ЦБ и среди экспертов есть озабоченность, что первая половина года 2020 года может показать некоторое снижение темпов ипотечного кредитования, что скажется и на показателях по году в целом. Главная причина — закредитованность граждан, тренд по рынку достаточно явный. Зачастую потребительские кредиты берутся под первый взнос», — объясняет суть проблемы экономист Никита Масленников.
Центробанк находится в достаточно сложной ситуации. Пока не совсем очевидно, как будут работать эксроу-счета и смогут ли приспособиться строительные компании к новым правилам или вынуждены будут уходить.
За первые 11 месяцев 2019 года в Петербурге зарегистрировано 489 договоров, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счет эскроу, приводят статистику в Росреестре. Но ипотеку надо продолжать стимулировать, потому что от нее напрямую зависит состояние строительного рынка.
«Один из вариантов, уже рассматриваемых комитетом Госдумы по финансовому рынку и изучаемых Банком России — это формирование жилищных депозитов. Они являются таким гарантийным фондом для первого взноса. Федеральные власти смотрят на опыт некоторых регионов, где из местных бюджетов финансируются депозиты, которые могут использоваться как первый взнос. Если власти Петербурга обратят внимание на такой подход, то смогут его использовать как один из вариантов поддержки динамики спроса на ипотечное кредитование», — уверен Никита Масленников.
Новый механизм, скорее всего, также заработает уже в 2020 году. Жилищный депозит должен стать частью системы так называемых безотзывных банковских вкладов. Подразумевается, что граждане с помощью них смогут быстрее накопить на первоначальный взнос, так как им будут предлагаться улучшенные условия по сравнению с рыночными, а после — получить кредит со сниженной ставкой. В итоге уровень закредитованности должен пойти на спад.
