Снижение ключевой ставки все чаще называют главным фактором, который должен оживить рынок недвижимости. При этом ожидания покупателей и реальная динамика цен не всегда движутся в одном направлении. Насколько оправдано откладывать покупку жилья в расчете на более выгодные условия, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: freepik.com
Когда лучше покупать недвижимость – вопрос, на который нет универсального ответа, потому что это всегда палка о двух концах. С одной стороны, логика экспертов понятна: ожидается снижение процентной ставки по ипотеке, вероятнее всего летом или позже, и если это снижение будет плавным и аккуратным, без резких движений, то платежи по ипотеке действительно станут ниже. Резко снижать ставку опасно – в этом случае деньги на вкладах быстро обесцениваются, люди начинают массово перекладываться в «бетон», и рынок может получить резкий всплеск цен.
«При аккуратном сценарии стоимость недвижимости будет подрастать постепенно и без шоков. Формально это выглядит привлекательно: ставка ниже – ипотечный платеж меньше – брать выгоднее. Но вопрос в том, какая ставка и какой ежемесячный платеж конкретному человеку вообще комфортны, а это уже всегда решается индивидуально. На практике ситуации у людей абсолютно разные. Есть те, кому нужно купить квартиру прямо сейчас: ожидание снижения ставки для них оборачивается переплатами в другом месте и сильным эмоциональным напряжением из-за сложных семейных условий. Если абстрагироваться от частных случаев и смотреть массово, большинство, конечно, ждет снижения процентной ставки. Но при этом не стоит ждать возврата к уровням вроде 2015 года – такого платежа уже не будет, машину времени никто не изобрел. Даже если ставка снизится, платеж все равно останется выше, чем хотелось бы», — пояснила спикер.
Есть и другая стратегия: покупка недвижимости на высоких ставках, но дешевле рынка. Любое постепенное снижение ключевой ставки со временем будет наращивать стоимость объектов, и в такие периоды можно найти лоты, которым нужно продаться срочно. Это не какие-то исключительные чудеса, а ситуации, когда у продавцов стоит острый вопрос: разъезд семьи, долги, сложные бытовые обстоятельства.
«В таких случаях объекты реально торгуются. Но это не быстрый процесс – поиск такого варианта может занять полгода, требует знания цифр, понимания рисков и четкого расчета, на что и зачем ты идешь. Тем, кто просто хочет улучшить жилищные условия – например, продать однушку и купить двушку, – имеет смысл начинать процесс уже сейчас. Покупка вторички и вообще недвижимости в целом – это не история «пришел и за три дня купил». Почти всегда за этим стоит длительная эмоциональная и аналитическая подготовка: человек долго об этом думает, слышит истории знакомых, читает, смотрит, привыкает к самой идее покупки. Когда он приходит «покупать», решение по сути уже принято, остается выбрать конкретный объект. Поэтому начинать смотреть сейчас – значит вполне реально выйти на сделку ближе к лету», — добавила Семко.
Снижение ставки, скорее всего, будет, но любую рекомендацию стоит пропускать через собственную цель. Если цель совпадает с тем, что озвучивается в прогнозах, – хорошо, это можно принять к сведению. Если нет, важно трезво оценить, что будет выгоднее именно в текущей жизненной ситуации.
«Отдельная тема – новостройки. Идея покупать их «в конце квартала», в марте, июне или сентябре, обычно связана с ожиданием квартальных скидок от застройщиков. Но реальность такова, что себестоимость строительства растет: налоги увеличиваются, сложнее с рабочей силой, проектное финансирование может стоить застройщику до 30% годовых, а кроме этого есть зарплаты, проектирование и множество других затрат. Бесплатной раздачи новостроек не будет. Те редкие скидки, которые появляются, чаще всего либо разовые акции, где нужно принимать решение мгновенно, либо маркетинговые предложения для привлечения внимания. А клиентов, готовых сказать «давай бронируй» без обсуждений с семьей, – единицы», — подчеркнула риелтор.
Особую осторожность, заверила эксперт, стоит проявлять к новостройкам, которые заметно дешевле рынка. Это почти всегда вызывает вопросы либо к качеству строительства, либо к перспективам самого проекта. Даже если дом достроят, информация о проблемной истории будет долго «ходить» по рынку и сдерживать рост цены таких лотов. Аккредитация банка не является гарантией, что застройщик достроит объект – банк лишь проверяет его текущее состояние, а не берет на себя ответственность за результат.
Историй долгостроев и проблемных проектов рынок видел достаточно, чтобы относиться к этому серьезно. В итоге лучший момент для покупки недвижимости – это не абстрактное «летом, когда упадет ставка», а момент, когда цель, финансовые возможности и понимание рынка сходятся в одной точке. Кому-то выгоднее ждать и брать с более низким платежом, кому-то – покупать сейчас дешевле и выигрывать на росте стоимости позже, а кому-то – просто начинать процесс уже сегодня, чтобы прийти к осознанной сделке без спешки и иллюзий.
