Семейная ипотека долгое время оставалась одним из главных инструментов поддержки семей с детьми, но сегодня ее возможностей все чаще не хватает для покупки просторной квартиры. Может ли пересмотр лимитов действительно приблизить покупку жилья, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: prostooleh © freepik.com
В России сейчас обсуждается очередное возможное изменение условий семейной ипотеки – речь идет об увеличении лимитов по сумме кредита, и эта идея выглядит как одна из мер, вынесенных на рассмотрение в рамках донастройки программы. На данный момент лимиты достаточно жестко ограничены: для большинства регионов это 6 млн рублей, а для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей – 12 млн. При этом практика показывает, что этих сумм часто недостаточно для покупки жилья, подходящего для семьи с детьми.
«Логика обсуждения понятна: при действующей льготной ставке семьи действительно активно пользуются программой, но вынуждены выбирать в основном студии или однокомнатные квартиры. Покупка более просторного жилья – двух- или тем более трехкомнатной квартиры – становится практически недостижимой задачей без крупного первоначального взноса. Особенно это критично для семей с двумя-тремя детьми, которым объективно нужно больше пространства», — пояснила спикер.
Дополнительный фактор – поведенческий. Большинство семей с детьми не хотят кардинально менять район проживания: для них важна уже сложившаяся инфраструктура – детские сады, школы, поликлиники. Переезд в новые, отдаленные районы без развитой среды создает массу бытовых сложностей: ежедневные поездки, ранние подъемы, особенно зимой, когда темно и холодно. Поэтому спрос концентрируется именно в обжитых локациях, где цены выше, а значит текущие лимиты ипотеки оказываются еще менее достаточными.
«В этом контексте предложение увеличить лимиты выглядит вполне логичным. Обсуждается вариант повышения до 18 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и до 9 млн – для остальных регионов, причем речь идет о семьях с двумя и более детьми. Также звучит идея стимулировать покупку квартир площадью от 60 кв. м, что косвенно подталкивает рынок к формированию более семейного формата жилья. С точки зрения заемщиков это действительно может быть более выгодной альтернативой так называемой «комбо-ипотеке», где часть суммы выдается по льготной ставке (6%), а все, что сверху лимита – уже по рыночной. Даже несмотря на некоторое снижение ключевой ставки, рыночная ипотека по-прежнему остается дорогой – на уровне примерно 19–20% годовых, что резко увеличивает ежемесячную нагрузку», — добавила эксперт.
Однако у этой инициативы есть и очевидные ограничения. Во-первых, на рынке сейчас не так много предложений квартир площадью от 60 кв. м – застройщики в последние годы делали упор на студии и однокомнатные квартиры, поскольку они быстрее продаются и имеют более высокую цену за квадратный метр. Соответственно, даже при увеличении лимитов выбор у покупателей останется ограниченным, а сами такие квартиры будут стоить дорого.
«Во-вторых, даже при льготной ставке итоговая финансовая нагрузка остается значительной. Например, если взять кредит на 18 млн рублей под 6%, ежемесячный платеж составит порядка 107–108 тыс. рублей. При этом для покупки действительно комфортной двух- или трехкомнатной квартиры в хорошем районе потребуется еще и крупный первоначальный взнос – порядка 4–5 млн рублей и выше. В итоге программа становится доступной далеко не для всех семей. Существуют и альтернативы – например, более доступные предложения в Ленинградской области или других пригородах, где можно найти просторное жилье за 10–12 млн рублей. Но здесь снова вступает в силу фактор нежелания переезда: не все готовы менять привычную среду ради более доступной цены», — подчеркнула Семко.
Таким образом, инициатива с одной стороны выглядит разумной и потенциально полезной — она действительно может помочь определенной категории семей улучшить жилищные условия. С другой стороны, ее эффект, скорее всего, будет ограниченным: воспользоваться такими условиями сможет лишь относительно небольшой процент заемщиков с достаточным уровнем дохода и накоплений. Кроме того, остается вопрос системности – не является ли это решение временной мерой или «костылем», который не решает базовую проблему дисбаланса рынка: нехватки доступного семейного жилья и высокой стоимости квадратного метра. Также не исключено, что увеличение лимитов повлечет дополнительную нагрузку на бюджет, что снижает вероятность быстрого принятия этой инициативы.
