Тема потребительского экстремизма, когда дольщики намеренно используют свое положение для получения необоснованных выгод от застройщиков, становится все более актуальной. Неоднозначность ситуации раскрыли эксперты специально для редакции АБН24.

Фото: freepik.com ©

С одной стороны, дольщики защищают свои права, с другой — возникают случаи злоупотреблений, которые оборачиваются значительными убытками для девелоперов. Для определения ситуации существует понятие «потребительский экстремизм».

«Данный термин используется, когда дольщики стремятся к получению максимальной компенсации за счет искусственного затягивания сроков или предъявления чрезмерных требований к качеству работ», — объяснила эксперт в сфере инвестиций в недвижимость Вероника Романова.

По ее словам, такие ситуации нередко сопровождаются созданием препятствий для передачи объекта: дольщики игнорируют извещения застройщика, отказываются подписывать передаточный акт и фиксируют даже незначительные дефекты как «существенные». Это создает конфликт, который в итоге нередко перерастает в судебные тяжбы.

Согласно данным Ассоциации профессионалов рынка недвижимости (REPA), в 2022 году дольщики подали 219,6 тысячи исков против застройщиков, а в 2023 году — 211,4 тысячи. Общая сумма удовлетворенных требований за два года превысила 230 миллиардов рублей, причем значительная часть исков имела признаки злоупотреблений.

Претензии дольщиков можно разделить на два направления. Первое — это сроки исполнения обязательств. Дольщики нередко требуют компенсации за просрочку сдачи жилья. Даже небольшие задержки могут привести к значительным финансовым потерям для застройщиков, особенно если идет расчет неустойки за каждый день.

Второе направление претензии — это качество строительно-монтажных работ. Претензии по качеству варьируются от мелких дефектов до серьезных нарушений. 

Закон №214-ФЗ предусматривает, что акт приемки-передачи можно не подписывать только в случае наличия существенных недостатков, которые делают использование объекта невозможным.

«Деятельность застройщика, безусловно, не должна быть убыточной из-за потребительского экстримизма, но и интересы дольщиков, которые надеются получить качественное жилье и в срок, должны быть соблюдены», — прокомментировала адвокат коллегии адвокатов «Северный Рим» Ольга Крылова.

Судебные процессы по спорам с застройщиками часто завершаются в пользу дольщиков. В 2023 году суды удовлетворили требования на 128,1 миллиарда рублей. Однако с 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения, которые ограничивают сумму пеней размером расходов на устранение недостатков и сокращают гарантийный срок для большинства элементов с пяти до трех лет.

«Эти нововведения направлены на снижение финансового давления на застройщиков, но вместе с тем защищенность дольщиков несколько ослаблена», — пояснила Ольга Крылова.

По ее словам, в новой редакции закона меньше возможностей для злоупотреблений, поскольку теперь компенсации застройщиков жестко лимитированы.

Еще одна острая тема — недобросовестность отдельных девелоперов. Отсутствие строгого контроля качества на этапе строительства приводит к серьезным дефектам, устранение которых ложится на плечи жильцов или становится предметом судебных разбирательств.