В условиях растущих ставок и переменчивого рынка особенно важно понимать, какие существуют виды ипотек и как они работают на практике. Какая из них поможет сэкономить, а какая – наоборот, станет ловушкой, АБН24 разъяснила эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: pxhere.com
Ипотека сегодня представлена множеством форматов, и выбор подходящей зависит от целей, финансовых возможностей и жизненной ситуации заемщика. Самые распространенные виды – это стандартная ипотека, траншевая ипотека и комбо-ипотека.
«Стандартная ипотека – это классический вариант, когда банк выдает всю сумму кредита сразу, а заемщик ежемесячно выплачивает аннуитетный платеж, состоящий из части долга и начисленных процентов. Такой формат понятен и прозрачен: размер ежемесячного платежа фиксирован, график известен заранее, а проценты начисляются на всю сумму кредита. Это стабильный и предсказуемый вариант, но он требует полной финансовой готовности – ведь платить приходится сразу по всей сумме долга, даже если жилье еще строится», — пояснила спикер.
Траншевая ипотека – более гибкий инструмент. Ее особенность в том, что кредит выдается частями – траншами. Например, сначала заемщик получает 10 или 30% от суммы кредита, а оставшаяся часть выдается по мере необходимости или готовности жилья. Проценты начисляются только на ту часть суммы, которая фактически выдана, а не на весь кредит целиком. Поэтому ежемесячные платежи в первое время значительно меньше. Если по стандартной ипотеке платеж составлял бы 150 тыс. рублей, то при траншевой схеме он может быть около 28 тыс. рублей. Это дает возможность передохнуть финансово, особенно пока дом строится.
«Ранее траншевая ипотека могла использоваться даже с семейными программами, и это было крайне выгодно: заемщик выплачивал символические суммы – буквально сотни рублей в месяц – пока дом не сдан. Однако сейчас использование траншевой ипотеки по льготным программам запрещено, она доступна только по обычным рыночным условиям. Тем не менее, для тех, кто не подходит под льготные категории, этот вариант остается разумным решением, ведь проценты начисляются лишь на выданные транши», — поделилась собеседник агентства.
Есть, однако, и строгие ограничения. Главное из них – досрочно погашать траншевую ипотеку нельзя. Если это сделать, структура кредитного договора нарушается. Поэтому важно планировать финансовую стратегию заранее.
«Часто заемщикам советуют использовать разницу между тем, что они могли бы платить по стандартной ипотеке, и фактическим платежом по траншевой, чтобы копить на отдельном счете. Например, если платеж по траншевой ипотеке составляет 28 тыс., а по стандартной был бы 150 тыс., стоит ежемесячно откладывать оставшиеся 122 тыс. рублей. Эти накопления можно потом направить на частичное досрочное погашение, когда выдадут последний транш, и тем самым снизить окончательный платеж», — подчеркнула эксперт.
Стоит помнить и о психологическом моменте. Многим людям сложно осознать, что спустя несколько лет придется платить гораздо больше. Кажется, что это произойдет «где-то потом», но когда реальный платеж вырастает в пять раз, для семьи это может стать стрессом. Поэтому важно готовиться морально и финансово: тренировать себя платить заранее полную сумму, копить, искать баланс между текущими расходами и будущей нагрузкой.
«Еще один нюанс – момент выдачи последнего транша. Повышенный платеж начинается не тогда, когда заемщик получает ключи, а когда дом официально сдается в эксплуатацию. Это значит, что несколько месяцев, а иногда даже год, придется платить уже увеличенные взносы, продолжая при этом арендовать жилье. Такие периоды стоит заранее закладывать в свой финансовый план. У некоторых застройщиков по договору дольщика прописан срок передачи ключей до двух лет после сдачи дома, и формально они этот срок не нарушают», — добавила Семко.
Комбо-ипотека – еще один инструмент. Она используется, когда заемщику нужно увеличить лимит по льготной ипотеке, например по семейной. Комбо-ипотека может оформляться как единый договор с усредненной ставкой, либо как два отдельных кредита: один по льготной ставке (например, 6% по семейной ипотеке), а второй – по рыночной. Обычно такие схемы разрабатываются совместно банками и застройщиками, хотя иногда их можно оформить и напрямую в банке.
«Насколько она выгодна, зависит от конкретных условий: от того, сколько средств нужно привлечь и каков уровень дохода семьи. Нельзя выделить универсально лучший вид ипотеки – все зависит от ситуации. Если заемщик подходит под льготные программы – выгоднее воспользоваться ими. Если нет, но важно снизить платежи на период строительства – траншевая ипотека станет хорошим решением. Если требуется увеличить сумму кредита – стоит рассмотреть комбо-ипотеку», — заключила специалист.
Ранее в АБН24: заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева рассказала, какие тарифы ждут россиян в 2026 году.
