Собственность на жилье в многоквартирном доме не означает полного контроля над помещением. Существуют важные юридические и технические запреты, нарушение которых может привести к штрафам, отказу в регистрации, а в некоторых случаях – к судебным спорам. Об этом специально для АБН24 рассказал эксперт по городской и загородной недвижимости Владимир Шмелев.

Фото: pxhere.com

Многие владельцы квартир уверены, что раз они являются собственниками, то могут распоряжаться своим жильем по своему усмотрению. Однако это далеко не так. Современное законодательство и строительные нормы накладывают целый ряд ограничений.

«Одним из главных и самых распространенных нарушений являются самовольные перепланировки. Несмотря на то что с начала 2000-х годов застройщики активно предлагали квартиры со «свободной планировкой», такого понятия с юридической точки зрения не существует. Это всего лишь маркетинговый ход. На самом деле каждая квартира в новостройке имеет проектную документацию, где четко определены все помещения: кухня, санузел, жилые комнаты, коридоры. Эти границы нельзя произвольно менять. Даже если стены не были возведены изначально, это не дает собственнику права решать, где будет расположено то или иное помещение», — пояснил спикер.

Если ремонт производится строго в соответствии с проектом, согласования не требуются. Однако любые отклонения, даже незначительные, подлежат обязательному согласованию в жилинспекции и последующему утверждению в БТИ. Без этого узаконить изменения невозможно, и при продаже квартиры покупатель либо откажется от сделки, либо потребует крупный дисконт – вплоть до 20% от стоимости. Это связано с тем, что новый собственник рискует столкнуться с обязанностью вернуть квартиру к первоначальному состоянию.

«Часто объединяют кухню с гостиной, особенно в старых домах. Но если на кухне установлена газовая плита, такое переустройство является незаконным и не подлежит согласованию. Единственный выход – полностью отключить газ и перейти на электрическое питание, что само по себе сопряжено с рядом трудностей. Не каждый дом обладает нужными мощностями, и для перехода на электроплиту необходимо подать заявку в энергоснабжающую организацию, пройти технические согласования и потратить значительные средства – обычно не менее 200 тыс. рублей», — добавил риелтор.

Особое внимание стоит уделить домам, признанным объектами культурного наследия. В таких зданиях любые работы, даже замена входной двери или косметический ремонт, требуют согласования с Министерством культуры. Все, что касается фасада, остекления, оформления окон рстрого регламентировано. Цель этих мер сохранить исторический облик здания. Поэтому любое вмешательство без разрешения считается нарушением закона.

«Ограничения действуют и в современных домах. Например, все фасадные элементы, включая окна, должны быть выполнены в едином архитектурном стиле. Заменить черные оконные рамы на белые без согласования не получится. Установка наружных блоков кондиционеров также строго регулируется. В некоторых домах предусмотрены специальные ниши или внутренние пространства для размещения оборудования. В остальных случаях, особенно если речь идет о фасадной части здания, необходимо получить специальное разрешение. Чтобы выяснить, относится ли ваш дом к числу фасадных, достаточно обратиться в городскую администрацию с соответствующим запросом», — подчеркнул Шмелев.

С апреля 2005 года балконы и лоджии юридически не являются частью приватизированной квартиры – это общее имущество дома. Это не значит, что соседи могут использовать чужую лоджию, однако объединять ее с жилыми помещениями запрещено. Даже остекление без согласования может повлечь административное наказание. Управление такими элементами фасада осуществляет управляющая компания. При этом, несмотря на то что площадь лоджий и балконов часто указывается в техническом паспорте, в общей площади квартиры по данным Росреестра они не учитываются.

«В Госдуме на рассмотрении сейчас находится законопроект, который может усложнить процесс сдачи в аренду своего жилья. Предлагается ввести дополнительные ограничения для владельцев квартир, которые сдают квартиру сроком менее одного года. Согласно этой инициативе, собственник будет обязан получить письменное согласие соседей – тех, кто проживает сверху, снизу и по соседству. Основная цель законопроекта – снизить количество жалоб на посуточную аренду, которая часто создает неудобства для постоянных жильцов. В случае принятия закона это серьезно осложнит жизнь арендодателям и может сделать краткосрочную аренду практически невозможной в ряде домов», — заключил эксперт.

Ранее в АБН24: эксперт в области недвижимости Инна Семко рассказала, как снижение цен на стройматериалы повлияет на доступность загородных домов.