Кажется, что аренда становится доступнее, цены падают уже больше полугода. Но доступность — это еще не развитие. Участники рынка по-прежнему действуют на свой страх и риск, без защиты, без правил, без доверия. Почему аренда в России остается неудобной и нестабильной даже когда кажется выгодной, АБН24 рассказал эксперт по городской и загородной недвижимости Владимир Шмелев.

Фото: freepik.com ©

С конца 2024 года рынок аренды жилья в России демонстрирует устойчивое снижение цен. В июне 2025 такая тенденция уже не наблюдается из-за сезонных факторов – окончание периода отпусков, приближение нового учебного года. Сейчас все признаки кратковременного роста спроса и, возможно, корректировки стоимости аренды вверх. Но за этим временным колебанием скрываются более глубокие причины, по которым рынок аренды жилья в стране не развивается полноценно и остается стихийным, хаотичным и непрозрачным. 

«Одна из ключевых — изменение структуры предложения, вызванное волной льготной ипотеки в 2020–2021 годах. Многие тогда приобретали жилье не для себя, а как инвестицию — с прицелом на последующую сдачу в аренду. Эти квартиры массово начали выходить на рынок в 2023–2024 годах. Новостройки были обустроены, сделан ремонт, куплена мебель — и в результате рынок получил огромное количество новых объектов аренды. Спрос при этом остался примерно на прежнем уровне, что вызвало перекос и закономерное снижение арендных ставок», — пояснил спикер.

Дополнительное давление оказывает и ситуация с ипотекой: несмотря на снижение ключевой ставки, реальные ипотечные предложения банков остаются дорогими для большинства граждан. Возможность купить собственное жилье остается недостижимой, а аренда — вынужденной мерой. Но даже этот сегмент не развивается как следует.

«Российский рынок аренды жилья во многом остается теневым. Существенная доля сделок происходит вне правового поля — без уплаты налогов, без регистрации. Хотя существуют инструменты, которые могли бы облегчить легализацию дохода от аренды, например самозанятость с налогообложением в 4% и простым онлайн-оформлением, далеко не все собственники готовы использовать их. Более того, доход от аренды ограничен лимитом в 2,4 млн рублей в год — при его превышении налоговая нагрузка существенно возрастает. Все это подталкивает людей к серым схемам и делает рынок менее прозрачным и уязвимым», — добавил эксперт.

Проблемы затрагивают обе стороны сделки. Для собственника существует риск столкнуться с недобросовестным арендатором, который может испортить имущество, нарушать правила проживания, мешать соседям или даже стать причиной коммунальных аварий. Для арендатора — незащищенность от внезапного выселения, нарушения условий договора, расторжения соглашения в одностороннем порядке. И хотя формально договор аренды может включать все ключевые условия, на практике они часто составляются формально или вообще отсутствуют. Даже при наличии контракта, судебная защита в случае спора — медленная, затратная и не всегда эффективная.

«Все это создает ситуацию, при которой рынок аренды в стране остается нецивилизованным, непредсказуемым и неэффективным. Однако есть решения, которые могут коренным образом изменить ситуацию. Один из таких инструментов — создание доходных домов, построенных изначально для сдачи в аренду. Это не новое явление: такие модели существовали в дореволюционной России, активно применяются в Европе, и сейчас могут быть адаптированы к современным российским условиям. Доходные дома — это здания, принадлежащие юридическому лицу или государству, где аренда регулируется централизованно, договоры прозрачны и защищают обе стороны, жильцы получают доступ к сервисам (консьержи, техподдержка, приложения для быта), а управляющая компания обеспечивает комфорт и безопасность проживания», — подчеркнул Шмелев.

По мнению эксперта, такой подход способен стабилизировать рынок, сделать его предсказуемым и безопасным. Он выгоден и арендаторам, которые могут рассчитывать на долгосрочные, стабильные условия проживания, и инвесторам, которые получают доход с аренды без необходимости самостоятельно заниматься управлением. Более того, благодаря масштабу и централизованной организации, стоимость аренды в таких домах может оставаться на доступном уровне при высоком качестве жилья.