Многие семьи мечтают о собственной даче и рассчитывают использовать для этого материнский капитал. Но правила покупки частного дома на эти деньги заметно ужесточились: теперь объект должен соответствовать ряду требований, иначе Социальный фонд просто не одобрит сделку. На что обратить внимание перед покупкой, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
Фото: unsplash.com
До недавнего времени одним из самых распространенных способов так называемого «обналичивания» маткапитала было приобретение на него загородного дома или дачи. Схема выглядела достаточно просто. В заброшенных деревнях нередко стоят старые дома с участками, которые фактически никому не нужны: они могут быть полуразрушенными, без коммуникаций и пригодности для жизни.
«Реальная цена таких объектов на рынке могла составлять, например, около 50 тыс. рублей, иногда и меньше. При этом размер материнского капитала значительно выше. В 2026 году после индексации его сумма составляет примерно 728 тыс. рублей за первого ребенка и около 974 тыс. рублей за второго ребенка (или доплата около 237 тыс. рублей, если сертификат уже использовался ранее). Разница между реальной стоимостью ветхого дома и суммой маткапитала делала подобные сделки привлекательными для тех, кто пытался получить деньги наличными. Схема работала следующим образом: заключался договор купли-продажи объекта недвижимости – дома на земельном участке. Формально все выглядело как обычная покупка жилья. На практике же нередко речь шла о строении, которое могло находиться в аварийном состоянии или вообще быть непригодным для проживания. Тем не менее по документам это проходило как жилой дом, и средства маткапитала перечислялись продавцу. Именно так многие фактически обналичивали государственную выплату», — поделился спикер.
Однако примерно два года назад государство серьезно ужесточило правила использования материнского капитала при покупке частного дома. Теперь одного только почтового адреса недостаточно. Если раньше этого часто хватало, чтобы оформить дом как объект недвижимости и провести сделку, то сейчас строение обязательно должно иметь официальный статус жилого. Причем проверка проводится не формально. Это уже не просто составление оценочного отчета «на бумаге».
«Обычно из администрации приезжает комиссия – иногда семь–десять человек – и осматривает объект на месте. Проверяется, обеспечен ли дом базовыми условиями для проживания: есть ли водоснабжение, электричество, отопление или газ, в каком состоянии находятся стены, крыша и коммуникации. В целом оценивается, готов ли дом к эксплуатации и можно ли в нем реально жить. Если комиссия приходит к выводу, что признаков пригодности для проживания нет – например, дом разваливается или в нем отсутствуют базовые коммуникации – администрация не выдает разрешение на использование материнского капитала для покупки такого объекта. В результате Социальный фонд просто откажет в перечислении средств. Важно понимать, что эти правила распространяются не только на дачи. Материнский капитал можно использовать и для покупки дома в черте города или в пригороде – главное, чтобы он был оформлен именно как жилой объект недвижимости», — подчеркнул эксперт.
Есть и еще одно обязательное требование. После использования материнского капитала собственник обязан выделить доли детям. Это делается в той пропорции, в которой средства маткапитала участвовали в покупке жилья. Например, если семья покупает дом или дачу стоимостью 1 млн 800 тыс. рублей и использует 900 тыс. материнского капитала, то после сделки необходимо оформить доли на несовершеннолетних детей.
«На практике в подобных ситуациях нередко каждому ребенку выделяется примерно по одной четверти доли, чтобы соблюсти требования законодательства. Также стоит помнить о нескольких важных нюансах. Материнским капиталом оплачивается именно жилой дом, а не земельный участок – землю обычно приходится оплачивать собственными средствами. Кроме того, сделку могут не одобрить, если объект не соответствует требованиям к жилому дому, в нем нет коммуникаций или если покупка оформляется у близких родственников, например у супруга или супруги. Поэтому перед покупкой дома или дачи за маткапитал лучше заранее обратиться в Социальный фонд с документами на выбранный объект и убедиться, что он подходит под требования программы. Это поможет избежать отказа и проблем после сделки. И еще один важный момент: после покупки необходимо выделить доли детям в течение шести месяцев – за этим сейчас внимательно следят», — заключил Шмелев.
Ранее в АБН24: риелтор Мария Кудреватых рассказала, что останавливает запуск новых жилых проектов.
