Санкт-Петербург. Еще несколько лет назад рынок новостроек Петербурга активно пополнялся новыми жилыми комплексами, но сегодня многие участники отрасли отмечают, что запусков становится меньше. Девелоперы осторожнее принимают решения, часть проектов откладывается, а стоимость строительства продолжает расти. Какие факторы стоят за этим трендом, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Фото: официальный телеграм-канал Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга

Рынок новостроек в Санкт-Петербурге сегодня переживает период заметной трансформации: многие участники рынка отмечают ощущение снижения количества предложений, и у этого явления есть сразу несколько причин, которые складываются в единую картину.

«В первую очередь на ситуацию влияет изменение условий кредитования, включая корректировки и отмену отдельных программ льготной ипотеки, в частности той самой государственной поддержки, которая в последние годы выступала одним из ключевых драйверов спроса. Когда условия финансирования для покупателей меняются, застройщики вынуждены пересчитывать экономику своих проектов, поскольку значительная часть спроса на первичном рынке напрямую зависела от доступности ипотечных программ. При этом важно понимать, что сами девелоперы зачастую реализуют проекты не только на собственные средства: значительная доля строительства ведется за счет кредитных денег, а значит любые изменения на финансовом рынке сразу же увеличивают риски выхода с новыми проектами», — пояснила спикер.

Дополнительным фактором становятся изменения в налоговой и экономической среде, включая вопросы, связанные с НДС и общей стоимостью строительных работ. Девелоперы активно взаимодействуют с подрядными организациями, закупают строительные материалы, заключают долгосрочные контракты, и любые изменения в налоговой нагрузке или стоимости ресурсов автоматически отражаются на конечной себестоимости проектов.

«За последние пять-шесть лет сами девелоперские компании заметно изменили подход к планированию: рынок научил их заранее учитывать так называемых «черных лебедей», то есть трудно прогнозируемых событий, которые способны резко изменить экономику проекта. В условиях, когда внешняя среда меняется очень стремительно, девелоперы все чаще предпочитают действовать максимально осторожно – запускать новые проекты точечно, с тщательно просчитанной финансовой моделью и очень аккуратно сформированной ценой квадратного метра, потому что предугадать дальнейшие изменения регулирования, экономики или финансового рынка становится все сложнее», — добавила собеседник агентства.

Отдельную роль играет и градостроительная политика города. На протяжении последних десятилетий значительная часть девелоперских проектов в Петербурге была связана с редевелопментом так называемого «серого пояса» – бывших промышленных территорий вокруг исторического центра. Именно там появлялись крупные жилые кварталы, формировались новые районы. Однако в последние годы подход администрации города к развитию таких территорий частично изменился: для некоторых участков стало сложнее менять назначение земли и переводить ее в жилую категорию. В результате часть проектов оказалась в состоянии неопределенности: девелоперы располагают земельными банками, но не всегда могут оперативно запустить на них строительство. Иногда возникает ситуация точечной застройки, когда проект формально существует, но дальнейшая реализация откладывается из-за отсутствия ясности в градостроительных решениях или регуляторных процедурах.

«К этому добавляется и финансовое состояние отдельных игроков рынка. В отрасли есть компании, которые сегодня чувствуют себя не столь устойчиво с точки зрения финансов, поэтому предпочитают не выводить новые проекты на рынок, даже имея в собственности значительные земельные банки. Вместо этого они могут сосредоточиться на распродаже уже запущенных очередей строительства или даже продавать целые проекты другим девелоперам. Многие из этих проектов изначально планировались на десятилетия вперед и включали большое количество очередей застройки, однако в текущих условиях некоторые компании предпочитают снизить риски и передать дальнейшую реализацию другим участникам рынка. Причина проста: цена ошибки для девелопера сегодня чрезвычайно высока», — подчеркнула Кудреватых.

С введением проектного финансирования, эскроу-счетов и более жесткого банковского кредитования девелоперы фактически работают в тесной связке с банками. Деньги дольщиков теперь хранятся на эскроу-счетах до завершения строительства, а сами застройщики получают кредитные средства под реализацию проекта.

«Такая система значительно повышает прозрачность рынка, но одновременно делает каждый новый проект более требовательным к финансовой дисциплине и точности прогнозов. Ошибка в оценке спроса, стоимости строительства или сроков реализации может обернуться серьезными финансовыми последствиями. Не стоит забывать и о географических особенностях самого Санкт-Петербурга. Несмотря на статус мегаполиса, город фактически ограничен в расширении, и качественной земли под жилую застройку становится все меньше. Особенно это касается участков с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. На фоне дефицита таких территорий стоимость земли растет, а вместе с ней увеличивается и цена квадратного метра в новых проектах», — заключила риелтор.

В результате на рынке формируется ситуация, когда новые проекты выходят реже, а цены на жилье остаются высокими. При этом покупательная способность населения ограничена: уровень доходов растет значительно медленнее, чем стоимость недвижимости. Дополнительную нагрузку создают и высокие ипотечные ставки – на уровне 16–18% годовых, которые серьезно увеличивают ежемесячные платежи по кредиту и делают покупку жилья для многих семей практически неподъемной. Все эти факторы складываются в единую картину. В результате на рынке новостроек Санкт-Петербурга действительно может наблюдаться определенный дефицит новых предложений. И даже когда новые проекты все-таки выходят на рынок, застройщики закладывают в цену долгосрочную перспективу – ориентируясь на горизонты реализации до 2029–2030 годов, поскольку именно на таком временном отрезке сегодня планируется большинство крупных девелоперских проектов.