С момента внедрения эскроу-счетов строительная отрасль живет по новым правилам, где деньги и стройка разделены банковской системой. Помогает ли это рынку или меняет его до неузнаваемости, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Фото: unsplash.com

Эскроу-схема в жилищном строительстве стала одним из ключевых поворотных моментов для всей отрасли, и ее внедрение в России с 2019 года фактически изменило саму архитектуру рынка. Если раньше застройщики напрямую работали с деньгами дольщиков, то теперь средства покупателей аккумулируются на специальных эскроу-счетах в банках и становятся доступными девелоперу только после выполнения обязательств по строительству и сдаче объекта. На первый взгляд это выглядит как усиление защиты граждан, и с точки зрения безопасности покупателей это действительно так: риски недостроя и потери средств существенно снижаются. Однако одновременно с этим возникает более сложный и системный эффект, который затрагивает уже не только отношения «покупатель — застройщик», но и всю финансово-строительную экосистему.

«Банковская система, будучи по своей природе финансовым посредником и управляющим денежными потоками, получает все более активную роль в регулировании строительного процесса, который для нее является нефункциональной сферой. Банк по определению работает с капиталом, процентными ставками, рисками ликвидности и кредитными портфелями, но не с физическим строительством, проектированием или управлением стройкой. Когда же через эскроу-счета именно банки начинают фактически контролировать доступ застройщиков к средствам, они становятся не просто наблюдателями финансовых потоков, а активными участниками формирования структуры рынка недвижимости», — пояснила спикер.

Центральный банк, в свою очередь, смотрит на эту систему прежде всего через призму макроэкономической стабильности и банковских рисков. Строительная отрасль в экономике России занимает значимую долю ВВП, и любые системные сбои в ней потенциально могут иметь эффект домино: от девелоперов к подрядчикам, от подрядчиков к смежным отраслям — производству материалов, логистике, сервисным компаниям. Именно поэтому регулятор внимательно отслеживает отчетность банков и застройщиков, оценивая, не формируется ли в секторе перегрев или, наоборот, структурный перекос.

«В этой логике эскроу-система выступает одновременно как стабилизатор и как фильтр. С одной стороны, она снижает риск появления недостроенных объектов и финансовых пирамид в строительстве. С другой — резко повышает барьер входа на рынок для средних и малых девелоперов, которые не обладают достаточным запасом капитала и вынуждены работать через сложные схемы финансирования, подрядов и субподрядов. Это приводит к тому, что рынок начинает постепенно концентрироваться в руках крупных игроков, способных выдерживать длительные инвестиционные циклы и банковские требования», — добавила риелтор.

Именно здесь возникает главный структурный эффект: строительство становится менее гибким и более капиталоемким. Если раньше относительно небольшая компания могла запускать проекты за счет средств дольщиков, то теперь ей необходимо либо иметь сильную банковскую поддержку, либо значительные собственные ресурсы. В результате многие участники рынка оказываются вытесненными, а количество новых проектов потенциально снижается.

«Однако это не означает, что строительство как таковое остановится. Скорее меняется его структура. Крупные девелоперы, обладающие собственными земельными банками, строительными мощностями и финансовыми резервами, адаптируются к новой модели и продолжают реализацию проектов, пусть и с измененной экономикой. Они могут компенсировать усложнение финансовых схем за счет масштаба, бренда и доступа к кредитным ресурсам. Более того, такие компании часто усиливают свое положение, поскольку конкуренция со стороны более мелких игроков сокращается», — пояснила Кудреватых.

Средний и малый сегмент, напротив, оказывается в более уязвимой позиции. Здесь ключевыми факторами конкурентоспособности становятся не только цена, но и способность предлагать привлекательные условия финансирования, рассрочки, ипотечные программы совместно с банками, а также качество продукта и локация. В таких условиях рынок начинает смещаться в сторону проектов с высокой добавленной стоимостью и более продуманной концепцией.

«Если говорить о макроуровне, то опасения относительно «обрушения» строительного сектора из-за эскроу-схемы в целом не подтверждаются. Однако корректнее говорить о перераспределении нагрузки и консолидации рынка. Центробанк, наблюдая за системой, стремится не допустить сценариев, при которых цепочка банкротств может затронуть сразу множество связанных отраслей, создавая эффект системного кризиса. Поэтому регуляторная логика здесь скорее превентивная: ограничить риски на ранних стадиях, чем разбираться с последствиями массовых дефолтов застройщиков», — заключила эксперт.

Ранее в АБН24: заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев рассказал, как выживают девелоперы.