Бум загородной недвижимости еще недавно казался устойчивым и долгосрочным: дома раскупались, цены росли, девелоперы активно осваивали новые территории. Однако к 2025 году рынок практически замер, а многие проекты столкнулись с серьезными трудностями. В чем причина такого резкого разворота, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
Фото: unsplash.com
Ситуация на рынке коттеджей за последние несколько лет прошла через резкий цикл — от ажиотажного спроса к почти полной стагнации. В 2020 году, на фоне пандемии, сформировался мощный всплеск интереса к загородной недвижимости: люди стремились к изоляции, личному пространству и безопасности, что резко увеличило спрос. Это привело к стремительному росту цен — в ряде случаев почти вдвое всего за несколько месяцев. Причем даже после снятия жестких ограничений спрос сохранялся, несмотря на уже высокую стоимость объектов.
«Однако к 2025 году рынок фактически остановился. Причин несколько, и они носят системный характер. Во-первых, значительная часть покупателей «пандемийной волны» уже реализовала свой интерес: люди попробовали загородную жизнь и нередко пришли к выводу, что городская среда им все же ближе и удобнее. Во-вторых, серьезно подорвано доверие к застройщикам. Массовые случаи недобросовестного исполнения обязательств — от срыва сроков до низкого качества строительства — сформировали у покупателей осторожность и даже страх перед вложениями в такие проекты», — поделился спикер.
Дополнительным фактором стала новая схема с использованием эскроу-счетов при строительстве частных домов. Формально она защищает покупателя, но на практике не устраняет ключевые риски. Если застройщик обанкротится, деньги действительно вернутся, но спустя длительное время. За этот период инфляция и рост стоимости строительных материалов обесценивают бюджет: на возвращенные средства уже невозможно построить тот же дом. В итоге даже «защищенный» сценарий становится экономически невыгодным.
«Серьезным барьером остается и инфраструктура. Подключение к коммуникациям — один из ключевых факторов, который тормозит спрос. Газификация, несмотря на развитие, охватывает далеко не все территории. Электричество также подорожало: если раньше подключение мощности до 15 кВт было бесплатным, то теперь это может стоить десятки тысяч рублей. Централизованные водоснабжение и канализация — редкость, что вынуждает владельцев самостоятельно решать вопросы со скважинами, септиками и их обслуживанием. Это не только дополнительные расходы, но и постоянная эксплуатационная нагрузка. Не менее важна социальная инфраструктура. Во многих коттеджных поселках отсутствуют в шаговой доступности школы, детские сады, медицинские учреждения. Для семей с детьми это критично, а именно они составляют основную аудиторию покупателей загородного жилья. Для пожилых людей удаленность медицинской помощи также становится серьезным ограничением. В результате загородная жизнь оказывается менее комфортной, чем ожидалось на этапе покупки», — добавил Шмелев.
Отдельная проблема, по словам эксперта, несоответствие ожиданий и реальности в новых коттеджных поселках. Девелоперы часто обещают развитую инфраструктуру — магазины, дороги, благоустройство, — но на практике после продажи участков развитие территории либо затягивается на годы, либо не происходит вовсе. Это усиливает недоверие и снижает готовность покупателей инвестировать в подобные проекты. В результате спрос сместился в сторону городского жилья. Квартиры в новостройках выглядят более предсказуемым и понятным продуктом: там есть инфраструктура, транспортная доступность и меньше эксплуатационных рисков. Загородная недвижимость, напротив, становится нишевым продуктом.
Тем не менее полностью рынок не исчез. Коттеджные поселки продолжают строиться, но их успех зависит от сочетания сразу нескольких факторов: удачной локации рядом с городом, наличия коммуникаций, развитой инфраструктуры и адекватной цены. Такие проекты действительно находят своего покупателя, но их немного — это скорее исключение, чем правило.
В целом бизнес коттеджного строительства сейчас нельзя назвать устойчивым. Для многих застройщиков задача стоит не в получении прибыли, а в минимизации убытков. Большинство проектов продаются медленно, а некоторые фактически замораживаются. Перспективы развития сегмента напрямую связаны с комплексным развитием территорий: без синхронизации с инфраструктурой и восстановлением доверия со стороны покупателей ожидать возвращения массового спроса не приходится.
