Ключевая ставка снижается, а ипотека будто живет по своим правилам. Почему банки не спешат менять условия и когда рынок наконец «развернется» вниз, специально для АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: unsplash.com
Российские банки на фоне снижения ключевой ставки ЦБ пока не спешат существенно и синхронно снижать ставки по рыночной ипотеке, и рынок скорее демонстрирует аккуратную, выжидательную динамику, чем резкий разворот вниз. На практике это выражается в том, что основными инструментами конкуренции остаются не прямое снижение процентных ставок, а более гибкие механики: программы рефинансирования, временные акции для заемщиков, скидки на первоначальный взнос, точечные субсидированные условия и индивидуальные одобрения под конкретного клиента.
«При этом, по текущим наблюдениям рынка, ключевая ставка на уровне порядка 14,5% не означает автоматического удешевления ипотеки до пропорциональных значений. В реальности рыночная ипотека формируется из нескольких слоев: стоимости фондирования (банк привлекает деньги у инвесторов и вкладчиков, и эта стоимость может быть выше ключевой ставки), операционных расходов, маржи банка, а также кредитных рисков. Дополнительно в ставку закладываются риски неплатежеспособности заемщиков, которые в ряде регионов традиционно оцениваются более консервативно, и это напрямую влияет на итоговую цену кредита. Поэтому даже при более мягкой денежно-кредитной политике конечная ставка для клиента не снижается синхронно и линейно», — пояснила спикер.
На рынке сейчас чаще всего можно наблюдать диапазон, где минимальные предложения для наиболее «белых» и устойчивых заемщиков начинаются примерно от 16,8%, а в среднем ипотека держится около 18% с небольшими колебаниями. В отдельных случаях, при нестандартной занятости или повышенных рисках, ставки могут быть выше. При этом ориентир на условные 16,5–17% встречается, но скорее как точечные предложения, а не массовый продукт.
«С точки зрения поведения рынка недвижимости важным фактором остается то, что банки фактически наблюдают друг за другом и не стремятся агрессивно снижать ставки, чтобы не разогнать спрос слишком резко. Сейчас уже частично реализуется отложенный спрос, сформировавшийся в период высоких ставок: люди, которые ждали улучшения условий, начинают выходить на сделки. Особенно заметно это в сегменте вторичного жилья, где цены воспринимаются как более «приемлемые» по сравнению с первичным рынком, где стоимость существенно выше», — добавила Семко.
Отдельно эксперт подчеркнула, что вторичный рынок работает как замкнутая цепочка: покупатели и продавцы часто находятся в одном и том же сегменте — например, продают одну квартиру и покупают другую сопоставимого уровня (условно переход от одной советской панельной застройки к другой или улучшенной версии той же категории жилья). В таких сценариях людям зачастую не так критично «ловить идеальный момент ставки», потому что ключевая логика сделки — это жизненная необходимость: разъезд, съезд, смена района, покупка жилья ближе к школе или работе. И здесь текущие ставки воспринимаются как приемлемые, особенно с учетом того, что при более сильном снижении ставок одновременно выросли бы и цены на недвижимость, а значит, сумма кредита могла бы увеличиться, нивелируя эффект более дешевой ипотеки.
«Сейчас же наблюдается своего рода баланс: умеренно высокие ставки сдерживают резкий рост цен и не позволяют рынку перегреться, а постепенное снижение, которое уже происходит, помогает мягко «рассасывать» отложенный спрос, не создавая резких всплесков. В итоге банки действуют осторожно еще и потому, что любое ускоренное снижение ставок может привести к ускорению роста цен на жилье и новому витку удорожания входа в рынок», — заключила Семко.
Ипотечная ставка сегодня — это не просто отражение ключевой ставки, а результат сложной модели, включающей стоимость фондирования, риски заемщиков, региональную специфику и банковскую маржу. И пока эта система не дает единого сигнала на резкое удешевление, рынок продолжает двигаться осторожно, через акции, точечные улучшения условий и постепенную адаптацию спроса. При этом общее ожидание участников рынка остается одинаковым — при устойчивом снижении базовых макроэкономических условий ставки по ипотеке в перспективе действительно могут пойти вниз более заметно и быстрее, чем это происходит сейчас, что и является ключевой надеждой для многих покупателей.
