Инициатива о введении долгосрочной наследуемой аренды жилья уже получила статус потенциальной альтернативы ипотеке. Однако за привлекательной концепцией скрывается множество практических нюансов, которые могут существенно повлиять как на рынок недвижимости, так и на самих будущих участников программы. Об этом специально для АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: unsplash.com
Депутаты Госдумы готовят законопроект о регулировании долгосрочной наследуемой аренды жилья, которая должна стать альтернативой ипотеке. Предполагается, что граждане смогут арендовать квартиры по льготной ставке ниже рыночной, а разницу между рыночной и льготной стоимостью будут компенсировать региональные или муниципальные власти. Договор аренды планируется заключать на неограниченный срок с возможностью передачи по наследству. Кроме того, арендаторы смогут оформить временную регистрацию на весь срок действия договора с упрощенным продлением, чтобы дети могли посещать школы и детские сады, а взрослые — пользоваться медицинскими услугами по месту жительства.
«На первый взгляд инициатива выглядит социально ориентированной, однако при более детальном рассмотрении возникает множество вопросов. Прежде всего непонятно, какое именно жилье будет участвовать в программе и где оно будет расположено. Универсальный механизм для всей страны создать невозможно, ведь ситуация в каждом регионе различается. Если говорить, например, о Санкт-Петербурге, то наиболее вероятным вариантом видится использование квартир в новых жилых комплексах, которые застройщики не смогли реализовать. Государство могло бы выкупать такое жилье и сдавать его по льготной ставке, например, в два раза ниже рыночной. Однако такие объекты зачастую расположены на окраинах, где еще недостаточно развита транспортная и социальная инфраструктура. Возникает закономерный вопрос: как людям, в том числе многодетным семьям, для которых, вероятно, и будет рассчитана эта программа, добираться до работы, школ и других важных объектов», — поделилась Кудреватых.
Есть и другая проблема. Предполагается, что квартиры будут предоставляться людям с низкими доходами, которые не могут позволить себе покупку жилья в ипотеку. Но мировая практика показывает, что концентрация социального жилья в отдельных районах нередко приводит к формированию неблагополучных кварталов с ростом преступности и другими социальными проблемами. Поэтому, по мнению эксперта, нельзя однозначно сказать, что такая инициатива способна положительно повлиять на рынок жилья.
«Кроме того, непонятно, зачем государству вмешиваться в рынок аренды, который сегодня в целом работает достаточно стабильно. Доходность арендного жилья для собственников и без того невысока — порядка 4–5% годовых, поэтому искусственное снижение ставок может негативно сказаться на рынке частной аренды. При этом действующие арендные ставки для большинства арендаторов остаются посильными», — подчеркнула спикер.
Если человек уже способен регулярно оплачивать аренду, то, как правило, он может рассчитывать и на ипотеку. Основная сложность сегодня заключается не столько в ежемесячном платеже, сколько в необходимости накопить первоначальный взнос. Многие решают этот вопрос за счет собственных накоплений, продажи имеющегося имущества или полученной в наследство недвижимости. После этого покупка квартиры в ипотеку становится вполне реальной.
«Более того, собственное жилье остается ценным активом, тогда как арендатор, даже при долгосрочном договоре, не становится владельцем недвижимости. Поэтому говорить о том, что ипотека потеряла актуальность, преждевременно. Несмотря на высокие процентные ставки, рынок продолжает работать. Покупатели по-прежнему оформляют кредиты, рассчитывая в дальнейшем воспользоваться частично-досрочным погашением или рефинансированием при снижении ставок. Например, сегодня люди готовы брать ипотеку даже под 18%, чтобы зафиксировать стоимость квартиры сейчас, а не ждать появления новых государственных программ. Также остается множество практических вопросов к самой инициативе. Кто будет контролировать исполнение договоров, своевременность оплаты аренды, что произойдет при возникновении задолженности, по каким принципам будут рассчитываться льготные ставки в разных регионах и где государство возьмет необходимый объем жилья? Если говорить о крупных городах, то свободного жилого фонда для подобных программ практически нет. Скорее всего, речь может идти именно о непроданных квартирах в новых жилых комплексах, однако такие объекты зачастую находятся в наименее востребованных локациях, что и стало причиной отсутствия спроса», — заключила собеседник агентства.
Концепция выглядит привлекательной с социальной точки зрения, однако без четкого понимания механизмов реализации, источников финансирования, критериев отбора жилья и участников программы оценить ее эффективность крайне сложно.
