Программа, которая должна была сделать жилье доступнее, в итоге, по мнению законодателей, лишь разогрела рынок и подтолкнула цены вверх. Почему льготную ипотеку под 8% сегодня называют ошибкой и была ли у нее альтернатива, АБН24 узнало у риелтора Марии Кудреватых.
Фото: prostooleh © freepik.com
Массовая льготная ипотека была запущена в период пандемии, когда одной из главных задач государства стало сохранение строительной отрасли. В условиях снижения деловой активности существовал риск остановки строительства и возникновения финансовых проблем у девелоперов. Льготное кредитование стало механизмом поддержки спроса: доступные кредиты позволили гражданам активнее приобретать жилье, а застройщикам — продолжать продажи и реализацию проектов.
«В результате на рынке возник повышенный спрос. Банки и девелоперы предлагали совместные программы с пониженными ставками, а покупатели получили возможность приобрести недвижимость на выгодных условиях. Однако увеличение спроса закономерно привело к росту цен. Когда квартиры активно покупают даже по более высокой стоимости, у застройщиков появляется стимул повышать цены, поскольку рынок готов их принять», — пояснила спикер.
При этом рост стоимости жилья был обусловлен не только льготной ипотекой. Существенную роль сыграло введение механизма эскроу-счетов. После перехода на новую модель финансирования застройщики перестали получать средства покупателей сразу, а начали получать их только после ввода объектов в эксплуатацию. Это увеличило стоимость финансирования проектов, поэтому будущие расходы и ожидаемую прибыль девелоперы стали заранее закладывать в цену квартир. Кроме того, значительное влияние на рынок оказали условия банковского кредитования строительных компаний, поскольку именно банки во многом определяют стоимость проектного финансирования.
«Наиболее заметно подорожание проявилось на рынке новостроек, где рост цен оказался значительно выше, чем на вторичном рынке. Однако впоследствии льготные ипотечные программы распространились и на готовое жилье: кредиты по ставкам около 8–9% также стимулировали спрос и способствовали удорожанию вторичной недвижимости. В целом появление «дешевых денег» практически всегда приводит к увеличению спроса, а вслед за ним — и к росту цен. Поэтому утверждение о том, что льготная ипотека стала ошибкой, нельзя рассматривать вне исторического контекста. Если оценивать программу с точки зрения долгосрочного влияния на стоимость жилья, то она действительно стала одним из факторов роста цен и рыночных дисбалансов. Однако в момент запуска она выполнила важную антикризисную функцию: поддержала строительную отрасль, позволила избежать резкого спада и дала возможность миллионам россиян приобрести жилье на выгодных условиях. Именно благодаря низким ставкам большое число семей смогло купить собственные квадратные метры, что стало одним из главных положительных итогов программы», — заключила Кудреватых.
Ранее в АБН24: эксперт в области недвижимости Инна Семко рассказала, почему ипотека под 3% выглядит как дорогая иллюзия.
