На рынке новостроек покупателя все чаще заманивают не только скидками, но и рассрочками и ипотечными ставками ниже рыночных. Однако низкий платеж или крупная скидка еще не гарантируют выгодной покупки. Где могут скрываться основные риски, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Фото: freepik.com

Переплата за новостройку может возникнуть не только тогда, когда покупатель напрямую платит за квартиру больше ее рыночной стоимости. На рынке существует сразу несколько ситуаций, в которых привлекательное на первый взгляд предложение в итоге может обернуться финансовыми потерями. Поэтому при выборе жилья важно оценивать не размер скидки или ежемесячного платежа, а всю экономику сделки.

«Первая ситуация связана непосредственно с завышенной стоимостью квартиры. Застройщик может предлагать большую скидку или низкую ипотечную ставку, но рассчитывать ее не от реальной рыночной цены, а от заранее увеличенной базовой стоимости. В результате покупатель видит существенную выгоду, хотя конечная цена квадратного метра может оказаться выше рыночной. Поэтому сравнивать необходимо не процент скидки, а итоговую стоимость квадратного метра с аналогичными квартирами в том же проекте, соседних жилых комплексах и на рынке переуступок», – пояснила спикер.

Отдельный риск представляет рассрочка. На первый взгляд предложение с нулевой ставкой и первоначальным взносом 20–30% может выглядеть привлекательнее ипотеки. Однако расчеты могут вестись от базовой стоимости, которая изначально на 15–20% выше.

«Еще опаснее ситуация, когда значительная часть суммы переносится на конец срока: например, покупателю предстоит внести финальный платеж в размере 50–70% стоимости квартиры. В таком случае нельзя исходить из предположения, что через год или полтора обязательно появится возможность оформить ипотеку по приемлемой ставке. Банк России неоднократно обращал внимание на риск подобных схем: покупатель берет рассрочку в расчете на последующее кредитование, но в будущем может не получить необходимую сумму или столкнуться с неподходящими условиями. Тогда возникает риск расторжения договора, штрафов и потери части уже внесенных средств», – подчеркнула Кудреватых.

Еще один источник потенциальной переплаты — так называемые супернизкие ипотечные ставки. Реклама может обещать 0,99%, 2,5%, 5% или 10% годовых, создавая ощущение, что квартира стала значительно доступнее. Однако ориентироваться только на ставку неправильно. Покупателю необходимо сравнить как минимум пять показателей: цену квартиры при обычной покупке, стоимость жилья по конкретной ипотечной программе, размер первоначального взноса, общую сумму выплат банку и стоимость аналогичного готового или строящегося жилья у конкурентов.

«При этом нынешние условия рынка уже отличаются от тех, что действовали несколько лет назад. С 2025 года существуют ограничения на схемы, при которых банк получает вознаграждение от застройщика за снижение ставки, если это приводит к удорожанию квартиры. Поэтому старые примеры с огромным увеличением стоимости жилья ради условной ставки 0,1–0,99% нельзя автоматически переносить на сегодняшние программы. Но это не отменяет необходимости проверять конечную стоимость сделки и сравнивать ее с рыночными предложениями», – добавила риелтор.

Потерять деньги можно и при покупке определенных типов квартир в расчете на последующую перепродажу. Речь, в частности, идет о небольших студиях и некоторых нестандартных планировках в массовых проектах, особенно расположенных в удаленных районах. Инвестор может рассчитывать на рост цены и последующую продажу по переуступке, однако к моменту реализации ему придется конкурировать не только с другими собственниками, но и с самим застройщиком. У девелопера могут оставаться новые квартиры, на которые он способен предложить скидки, акции и рассрочки. В результате квартира инвестора способна продаваться значительно дольше, чем он рассчитывал.

«Главная ошибка покупателя при этом заключается в том, что он оценивает только размер ежемесячного платежа. Для понимания реальной выгоды необходимо считать всю экономику сделки: сколько собственных средств придется внести, сколько еще потребуется заплатить застройщику, во сколько обойдется ипотека после окончания рассрочки, сколько стоит аналогичная квартира без акции и за какую сумму выбранное жилье действительно можно будет продать в будущем», – заключила эксперт.

Перед покупкой стоит ответить как минимум на три вопроса: какие перспективы развития есть у самого жилого комплекса, района и города, удастся ли продать квартиру по переуступке примерно за ту же сумму и сколько аналогичных квартир останется у застройщика к моменту предполагаемой продажи. Особенно важно оценивать именно перспективы конкуренции с девелопером: если у него сохранится большой объем непроданных квартир и возможность давать новые скидки, собственнику будет сложнее реализовать жилье по желаемой цене. Самая большая скидка или самая низкая ипотечная ставка еще не делают новостройку выгодной. Реальная выгода появляется только тогда, когда после учета всех скидок, процентов, условий рассрочки и обязательных платежей итоговая стоимость квартиры остается рыночной. Именно на такие параметры, а не на рекламную цифру в предложении застройщика, покупателю стоит ориентироваться в первую очередь.