Рассрочка от застройщика — это кредит, которому забыли написать ставку. Самозапрет способен закрыть россиянину дорогу в банк или МФО, но не мешает взять квартиру с обязательством на миллионы рублей. Об этом специально для АБН24 рассказал стратег и советник собственников бизнеса Никита Малов.
Фото: unsplash/Koda Bookkeeping
Самозапрет не спасает россиян от всех видов долгов. Самая крупная рассрочка, до которой он дотянуться не в силах, выдается застройщиком, причем суммы в таких сделках идут на миллионы рублей. Самозапрет распространяется на договоры потребительского кредита с банками и МФО, и на 1 сентября он действует у 22 млн человек по данным ОКБ. Однако сервисы рассрочки в магазинах с 1 апреля 2026 года работают по 283-ФЗ: задолженность до 50 тыс. рублей проходит мимо бюро кредитных историй, если срок не превышает шести месяцев. Такая лазейка остается небольшой, поскольку сумма ограничена стоимостью покупки. При этом прямая рассрочка от продавца из-под закона выведена целиком, а крупнейшим продавцом, предлагающим рассрочку в стране, остается застройщик.
«Опубликованные условия четырех застройщиков на начало сентября показывают, что под словом «рассрочка» скрываются три разные конструкции. В первом случае покупателю фактически предлагают отказаться от скидки за стопроцентную оплату. Цена квартиры при рассрочке остается базовой, тогда как скидку в размере 17–21% получает только тот, кто платит сразу. В результате покупатель в рассрочку у одного из крупных московских девелоперов платит на 26,6% больше соседа с полной оплатой. Если пересчитать эту разницу на сумму, которую покупатель фактически занимает, при первоначальном взносе 30% и сроке 22 месяца переплата соответствует 48% годовых», — поделился спикер.
Вторая конструкция предполагает процент на остаток. Например, заявленные 11,9% годовых начисляются только на неоплаченные 30% стоимости квартиры. В пересчете на полную цену это составляет 3,6% в год — втрое меньше ставки, которая указана в условиях. Третий вариант — когда скидка сохраняется и покупатель действительно получает рассрочку без дополнительной переплаты.
«Каналом накопления долгов рассрочка становится прежде всего в первой конструкции. Формально задолженности перед банком или МФО нет, процентов в договоре может не быть, а бюро кредитных историй о такой сделке не сообщает. Но обязательство платить 30–50 тыс. рублей в месяц в течение двух лет остается. Проблема возникает в момент, когда покупателю приходится закрывать остаток ипотекой: при действующем самозапрете или высокой долговой нагрузке банк вправе отказать в новом кредите. В итоге человек может получить квартиру с крупным обязательством, которое изначально не выглядело как кредит, но для его погашения все равно потребуется заем», — подчеркнул Малов.
При этом с апреля закон о защите прав потребителей запрещает продавцу устанавливать разные цены в зависимости от того, оплачивает покупатель товар сразу или в рассрочку. Для договоров долевого участия сделано исключение, поэтому застройщики сохраняют возможность использовать разницу между ценой при полной оплате и стоимостью квартиры при рассрочке.
«В бытовой рассрочке скрытая переплата обычно складывается из страховки, дополнительных пакетов услуг или платы за просрочку. У застройщика механизм проще: переплатой становится потерянная скидка, причем в договоре ее никто не обязан называть процентом. Поэтому оценивать такую сделку имеет смысл по правилам обычного кредита. Нужно взять разницу между ценой квартиры в рассрочку и ценой при полной оплате, разделить ее на сумму, которую покупатель реально занимает, и на срок в годах. Если получившаяся цифра выше ставки по кредиту, фактически покупателю продали кредит под другим названием», — добавил эксперт.
Есть и еще одна особенность: чем больше первоначальный взнос, тем дороже такая рассрочка может выглядеть в пересчете на годовые. Покупатель занимает меньшую сумму, но теряет скидку со всей стоимости квартиры. Поэтому номинально большой первый взнос не всегда означает более выгодную сделку. Рассрочка застройщика — это кредит, которому забыли написать ставку.
