Мурманская область. В каждом населенном пункте Мурманской области есть недостроенные дома, которые смотрят на прохожих никогда не застекленными окнами. Пик численности населения в регионе пришелся на 1990 год — 1,19 миллиона человек, после этого начался серьезный отток, который не удалось остановить до сих пор. За 30 лет Кольское Заполярье потеряло почти половину жителей. Эта демографическая тенденция сказалась и на жилищном строительстве.

Фото: Правительство Мурманской области

Стройки на Кольском полуострове всегда были делом повышенной важности, но и повышенной сложности. Основных причин тому две. Первая — логистическая удаленность региона, которая приводит к удорожанию стройматериалов. Вторая — особенности площадок для строительства, в большинстве случаев это скалы и болота.

В советские годы стройки жилых домов в Мурманской области были ударными. В Мурманске во время страшных авианалетов сгорели сотни деревянных построек, на их месте возводили новые, сейчас урбанистический пейзаж города составляют в основном пяти- и девятиэтажные дома («сталинки», «хрущевки», панельные). В городах, возникших на месте рабочих поселков уже после войны, например, Оленегорске, Мончегорске, Апатитах, также активно строили целые кварталы, которые нужны были местным комбинатам и шахтам для размещения сотрудников с семьями.

В 90-е годы жилищное строительство, да и любое другое, заморозили. В заполярных городах выгодно было строить только деловые и торгово-развлекательные центры, гипермаркеты. Только с появлением нацпроектов в Мурманске построили два первых за 30 лет детских сада — на улицах Достоевского и Капитана Орликовой, в переулке Казамерном строят первый в современной истории России для города лицей, а на улице Советской — школу. Но с жилищным строительством вопрос обстоит хуже.

В рейтинге российских городов по вводу жилья Мурманская область неизменно оказывается в аутсайдерах. По данным за 2022 год, из 100 позиций регион разместился на самой последней: на одного жителя Мурманска пришлось 0,02 квадратных метра введенного жилья (-7,2% по сравнению с годом ранее). Всего в прошлом году ввели 4,6 тысячи квадратных метров жилья.

При дефиците предложений с новостройками ситуация на вторичном рынке жилья складывается непростая. В пандемию он сначала замер, потом цены резко взлетели вверх. Если раньше купить однокомнатную квартиру в Мурманске можно было за среднюю цену в 2,5 миллиона рублей, то в пик распространения коронавирусной инфекции цены взлетели до 3-3,5 миллиона рублей. Сейчас эксперты риэлтерских агентств оценивают «однушку» с ремонтом в облцентре в 4,5-5,5 миллиона рублей. Цены почти как в Санкт-Петербурге (к слову, этот город лидирует среди направлений, куда переезжают жители Мурманской области).

«Количество объявлений о продаже квартир в Мурманске с начала 2023 года уменьшилось на 15%. Возможно, в условиях низкого спроса и падения курса рубля люди снимают свои квартиры с продажи. Часть тех, кто этого не делает, поднимают цены, но при сделке часто соглашаются на скидки», — рассказал «АБН Северо-Запад» генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

По данным портала, больше всего с начала года в Мурманске подорожали квартиры в новостройках с отделкой — на 34,4% за квадратный метр (129 450 рублей), средняя стоимость — 6,86 миллиона рублей (+39,7%). Ситуация на вторичном рынке следующая — 94 910 рублей за квадратный метр (+5,1%) и 4,77 миллиона рублей (+5,1%) соответственно.

Если говорить более детально, то однокомнатная квартира в новостройке в среднем стоит 5,43 миллиона рублей, двухкомнатная — 8,26 миллиона рублей, трехкомнатная — 8,99 миллиона рублей. На вторничном рынке — 3,3 миллиона, 4,47 миллиона и 5,89 миллиона рублей соответственно.

Важный момент, который может оказать существенное влияние на рынок недвижимости в Мурманской области, это введение «Арктической ипотеки» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Впервые предметно о ней заговорили во время первого заседания рабочей группы по Арктике при комиссии Госсовета в феврале, после ее поддержали в Минвостокразвития. Также ввести «Арктическую ипотеку» под 2% годовых для молодых семей поручил президент Владимир Путин во время своей поездки в Мурманскую область этим летом.

«В первую очередь «Арктическая ипотека» влияет на первичный рынок недвижимости. Сейчас в Мурманской области на нем наблюдается стагнация. При условии, что благодаря 2% годовых появится спрос и придут строительные компании, цены на недвижимость могут не сильно подняться, хотя рост, конечно, можно предсказать. На вторичный рынок недвижимости влияние будет не таким заметным, хотя и там цены могут отреагировать на новый инструмент определенным скачком. Прогнозировать рост стоимости, например, однокомнатных квартир по 8 миллионов рублей как на Дальнем Восток, пока сложно и не совсем правильно, — рассказал «АБН» директор центра недвижимости «Инвест» Владимир Терехов. — Сейчас себестоимость строительства в Мурманской области очень высокая, поэтому мало компаний хотят работать в регионе. Чтобы их простимулировать, нужна определенная поддержка со стороны государства. Сейчас в Мурманске только одна компания строит дом на рынок, и цены на квартиры, конечно, очень высоки, потому что это эксклюзивное предложение».

Речь идет о жилищном комплексе «Русский Север» на улице Шевченко от застройщика «СЗ Арктикум». Пятиэтажный монолитно-кирпичный дом на 100 квартир планируют сдать в 2026 году. Стоимость однокомнатной квартиры здесь начинается от 5 миллионов рублей, двухкомнатной – от 7,7 миллиона рублей. По словам Владимира Терехова, аналогичная ситуация с ценами наблюдалась в новостройке на улице Пономарева, которую сдали в 2018 году.

Сейчас себестоимостью строительства одного квадратного метра в регионе, по данным минстроя Мурманской области, составляет около 120 тысяч рублей. Поэтому и застройщики продают «квадрат» от 130 тысяч рублей. В правительстве Мурманской области видят в «Арктической ипотеке» инструмент для активизации рынка.

«До конца 2022 года в строительстве в Мурманской области находятся 22 многоквартирных дома, большая их часть — под наши нужды: переселение из аварийного жилья, для аренды переезжающих на Крайний Север специалистов. Мы поставили на этот год задачу запустить жилищное строительство, и это удалось сделать. «Арктическая ипотека» может еще больше активизировать этот процесс. Застройщики уже изъявляют желание прийти в регион. Главная проблема — дороговизна строительства из-за ее точечности. Чем больше будем строить, тем дешевле будет: появится база стройматериалов и т.д.» — отметил губернатор Мурманской области Андрей Чибис.

Сейчас жилищное строительство на Кольском Заполярье не уходит в отрицательные значения большей частью благодаря программе «Свой дом в Арктике», которую запустили с июля 2022 года. От 1 до 1,5 миллиона рублей могут получить определенные категории северян (молодые семьи, многодетные, участники СВО, молодые ученые, медработники и т.д.) на покупку дома, домокомплекта или строительство дома. С начала запуска выдали 665 сертификатов на общую сумму 800 миллионов рублей, 85 домов уже построены. Из-за большего, чем планировалось, спроса, действие программы приостановили до 2024 года.

При этом на прошедшем 8 августа совещании по вопросам развития строительной отрасли президент упрекнул в том, что деревянные дома в Арктике недоступны.

«Я просил внести изменения в законодательство до 1 июня 2023 года — сделать более доступным строительство собственного деревянного домостроения. Пока это, к сожалению, не сделано. Я прошу Министерство, конечно, завершить эту работу», — сказал Владимир Путин.

«Надо завершить нам работу. Конструктивную часть всю завершили, то есть сегодня четырехэтажные индивидуальные деревянные дома мы можем строить. Сейчас у нас девятиэтажный жилой дом находится в экспертизе. Мы с пожарной службой должны завершить испытание девятиэтажного дома и получить право на то, чтобы деревянные девятиэтажные дома тоже строить», — отметил министр строительства РФ Ирек Файзуллин.

При этом специалисты строительной отрасли отмечают, что строить деревянные дома надо с большим вниманием — из-за агрессивного климата материалы быстро приходят в негодность.