Мурманская область. Менее чем за год в России распространили действие Дальневосточной ипотеки на Арктическую зону РФ. Первые кредиты уже выданы, но отношение к новому инструменту пока не однозначное как со стороны рядовых северян, так и экспертов. О том, какие плюсы и минусы есть в нововведении, — в материале «АБН24».
Фото: администрация Мурманска
Об «Арктической ипотеке» заговорили в феврале 2023 года, когда прошло первое заседание рабочей группы по Арктике при комиссии Госсовета. Над ее разработкой правительство Мурманской области работало совместно с Министерством РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики. 20 июля в рамках рабочей поездки Владимира Путина в Мурманск прошло совещание по развитию ЗАТО и городов Арктической зоны, на котором была озвучена поддержка инициативы президентом.
Участники программы могут получить от 500 тыс. до 6 млн рублей под 2% годовых на срок от 3 до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, под него можно использовать сертификат региональной программы «Свой дом в Арктике» и средства материнского капитала.
При этом на льготную ипотеку могут претендовать не все северяне, а только подходящие под определенные условия. При старте «Арктической ипотеки» они выглядели следующим образом: молодые семьи до 36 лет, одинокие родители в возрасте до 36 лет, участники программы «Гектар Арктики», медицинские и педагогические работники со стажем работы в Арктической зоне РФ не менее 5 лет; переехавшие специалисты и вынужденные переселенцы.
При этом были и ограничения по виду жилья, на которое распространили льготу. Например, нельзя взять ипотеку под 2% на вторичное жилье в Мурманске, а только в моногородах и сельских поселениях региона (сельских поселений в Мурманской области почти 100, к моногородам относятся Кировск, Мончегорск, Оленегорск, Ковдор, Заполярный, Никель и Ревда).
По данным Управления Росреестра по Мурманской области, первые четыре регистрации прав на жилые помещения, приобретенные молодыми семьями с использованием средств «Арктической ипотеки» на вторичном рынке, прошли именно в моногородах — Мончегорске, Кировске и Заполярном.
«Документы на регистрацию перехода права собственности были направлены с использованием информационных технологий взаимодействия с кредитной организацией – «Банк ВТБ». Учетно-регистрационные действия проведены в течение одного рабочего дня», — сообщила и.о. руководителя Управления Росреестра по Мурманской области Элеонора Кукунова.
Партнерами «Арктической ипотеки» стали 10 банков: «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Банк ДОМ.РФ», «Росбанк», «Совкомбанк», «Газпромбанк», «Открытие», «ВБРР», «Россельхозбанк», «Промсвязьбанк».
На старте программы обнаружились моменты, которые надо доработать, так как «Арктическая ипотека» оказалась не такой доступной, какой должна была быть. Как докрутить механизм, обсудили на совещании по развитию опорных населенных пунктов Арктической зоны РФ под руководством Владимира Путина, которое прошло в декабре.
Так, действие льготной ипотеки предложили распространить на участников спецоперации вне зависимости от возраста и отменить требования по стажу для медработников и педагогов.
Также, как отметили в правительстве Мурманской области, нужно изменить в сторону увеличения стоимость квадратного метра — важного показателя для ряда операций с недвижимостью.
«На ее основании выделяются финансовые лимиты на расселение аварийного жилья и от нее зависит рабочий инструмент по «Арктической ипотеке». Сейчас стоимость по формуле Минстроя России составляет порядка 95 тысяч рублей, однако с учетом логистических и других накладных издержек реальная стоимость строительства несколько выше», — сообщил губернатор Андрей Чибис.
Еще один момент, который предлагают проработать, это увеличение максимального размера кредита – с 6 до 9 млн рублей.
С советских времен в Мурманской области строят в основном социальное жилье для выделения квартир детям-сиротам и переселения северян из аварийного и ветхого жилья.
Коммерческое жилье в Заполярье не выгодно из-за логистических издержек и дороговизны строительства (большинство площадок для работ – это скала, где нужны буровзрывные работы). Сейчас себестоимость одного квадратного метра в регионе не меньше 130 тыс. рублей. При таком раскладе стоимость жилья выходит на уровне как минимум питерских цен – однокомнатные квартиры по 7 млн рублей, двухкомнатные – по 13-14 млн.
На Дальнем Востоке введение льготной ипотеки привело к росту цен на недвижимость. Будет ли такая картина и в Арктике?
«Наш анализ показывает, что это позволит не дать взлететь ценам на жилье. Сейчас они скачут, потому что нет предложения на рынке. Кстати, одна из причин, почему пришли крупные застройщики – это «Свой дом в Арктике». Сейчас темпы этой программы показывают именно желание строиться или покупать жилье здесь», — отметил на пресс-конференции по итогам 2023 года Андрей Чибис.
По его словам, несколько крупных компаний именно после введения «Арктической ипотеки» заинтересовались работой в Заполярье.
На полях международной выставки-форума «Россия» на ВДНХ региональное правительство подписало меморандум о сотрудничестве с группой «Самолет», которая в 2023 году вышла на первое место среди девелоперов по объемам строительства в России. Компания займется жилищным строительством на территории Мурманской агломерации, в том числе крупным проектом в Коле – в новом комплексе на улице Поморской можно будет взять квартиры по «Арктической ипотеке». Инвестиции в проект на 90 тысяч квадратных метров составят 9 млрд рублей. Также в 2024 году в регион может прийти еще один застройщик, но кто именно – пока не разглашается.
Эксперты считают, что только при таком раскладе можно надеяться на доступность льготного кредитования.
«В первую очередь «Арктическая ипотека» направлена на первичный рынок. Поэтому как изменятся цены на квартиры, во многом будет зависеть от того, придут ли в Мурманскую область строительные компании и как активно они будут здесь работать. Чем больше будет строиться домов, тем меньше может быть рост цен на недвижимость. Сейчас себестоимость квадратного метра в Мурманской области очень высокая, поэтому застройщиков мало. В Мурманске строится только один дом с квартирами только на продажу, и так как это эксклюзивное предложение, то и цены на них сопоставимы, например, с Санкт-Петербургом. Думаю, нужны будут определенные меры поддержки застройщиков со стороны государства», — считает эксперт по недвижимости Владимир Терехов.
К концу 2023 года в Мурманской области наблюдалось снижение интереса северян к ипотеке. В конце 2023 года специалисты отметили снижение спроса жителей Мурманской области на ипотеку.
«В годовом сопоставлении ипотечное кредитование продолжает расти, при этом мы отмечаем снижение ежемесячных выдач в сентябре и октябре по сравнению с рекордным объемом ИЖК в августе этого года. Замедление связано, в том числе, с повышением первоначального взноса по льготным ипотечным программам, а также с ростом ставок по рыночной ипотеке. Ужесточение макропруденциального регулирования также могло оказать влияние на темпы кредитования», – прокомментировал управляющий Отделением Банка России по Мурманской области Юрий Железняк.
Всего с января по октябрь банки в регионе оформили 8,9 тысячи ипотечных жилищных кредитов на общую сумму в 30,5 млрд рублей. В 2023 году рынок недвижимости в Мурманской области изрядно встряхнуло: в начале года средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе составила 86 770 рублей, северяне охотно брали кредиты так как была низкая ключевая ставка в размере 7,5%. К осени ставка выросла, в сентябре зафиксировали максимальную в истории Мурманска цену в 106 280 рублей за квадратный метр.
На фоне растущего спроса на квартиры — многие северяне стали чаще обращаться в банки, пока еще были выгодные предложения, — на рынке недвижимости сложился дефицит. К декабрю среди объявлений проще было найти трехкомнатные квартиры, чем однокомнатные, количество предложений по которым резко сократилось.
Результат влияния «Арктической ипотеки» может быть заметен уже к середине 2024 года. А пока эксперты отмечают, что откладывать обращение в банк не всегда разумно.
«Мурманская область — один из самых привлекательных регионов России с точки зрения окупаемости недвижимости. Проходит два-три года, и все говорят одно и то же: раньше надо было покупать. Не стоит бояться нынешнего скачка ипотечной ставки, он не первый в истории. Уверены, что ситуация в ближайшие месяцы изменится и у покупателей будет возможность рефинансировать ипотечный кредит на более выгодных условиях», — отмечает президент Ассоциации «Мурманская региональная гильдия риэлторов» Олеся Рябчук.
По «Арктической ипотеке» банки получили за неполный месяц более трех тысяч обращений от северян.
Действовать льготная ипотека будет до 31 декабря 2030 года, но в правительстве Мурманской области отмечают, что есть перспективы ее продления.
