Петербургские активисты обращают внимание на проекты редевелопмента в центре Петербурга, в том числе в исторических зданиях в центре города. Юристы и жители города обеспокоены, что под видом расселения коммунальных квартир, девелоперы незаконно проводят «уплотнение» жилых объектов и, возможно, наносят вред памятникам архитектуры. Опыт показывает, что выгодные на вид предложения по покупке апартаментов могут вылиться в многолетние судебные тяжбы.
Активисты центральных районов города пишут в соцсетях о «новом гетто или будущем социальном взрыве». Речь идет о продаже порядка нескольких десятков студий в двух расселенных коммунальных квартирах. В посте автор отмечает, что возможность перепланировки и раздела коммуналок, площадь которых превышает 150 м2, является реальным шансом ускорить решение вопроса с расселением, однако под сомнение ставятся методы, к которым прибегают в домах, зачастую, памятниках архитектуры.
На месте двух квартир на втором и третьем этажах дома оборудовано 40 студий, общей площадью более 600 м2, а площадь каждого апарт-номера составляет от 11 до 24 м2. Каждый из них оборудован собственным санузлом, душевой, мини-кухней с бытовой техникой.
Что продают
В таких проектах много юридических и практических нюансов. В частности, юристы отмечает, что на месте расселенных коммуналок возникает еще более плотное заселение, причем в случае с апарт-отелями речь идет о десятках жильцов там, где раньше их было не более десяти.
«Происходит продажа того, чего нет, – объясняют специалисты, – Нет официальной перепланировки, а покупатель приобретает право общей долевой собственности на вышеуказанные доли квартиры, значит у них один унитаз и душевая… Покупатель не приобретает отдельное жилье с отдельной регистрацией и внесением изменений в Росреестр и ПИБ (Проектно-инвентаризационные бюро – ред.)».
Для разрешения ситуации предлагается упростить реализацию подобных перепланировок, но поставить ряд условий редевелоперам. Юристы считают, что площадь каждой новой квартиры, создаваемой на территории бывшей коммуналки не должна быть меньше 30 м2, лицевые счета собственников должны быть разделены. Также такие объекты могут быть использованы в коммерческих целях, но только после получения согласия жильцов смежных квартир. В этом случае объект может быть использован, например, под офисное пространство, нотариальное бюро.
«Проблема не новая, но сейчас происходят совсем странные ситуации, когда фактически обустраиваются новые коммунальные квартиры, но не определён порядок пользования долевым недвижимым имуществом, по документам одно, а фактически другое. Люди не осознают опасности таких приобретений и их последствий», – сообщает АБН один из экспертов, который следит за ситуацией на рынке недвижимости.
Прошлые соседи
У жильцов претензии к таким проектам очень простые — это 50 санузлов, которые появились вместо условно двух или трех, а также перепланировки, которые никто не согласовывал.
«Такие студии в основном, покупают иногородние покупатели, реклама идет в различных регионах России. Иметь доходную недвижимость в центре Петербурга, наверное, престижно, думают жители регионов. Нотариусы, бывает, даже не разъясняют условия сделки, а юристы, присутствующие на сделке, представляют компании, которые продают эти студии, – подчеркивает собеседник АБН. – Если бы они говорили о том, что условия сделки здесь сложные, возможно, покупатели бы задумались».
Личный опыт
Предпринимательница И. рассказывает АБН о своем личном опыте с покупкой студии в другом похожем проекте.
«Покупают эти студии сейчас все, не только иногородние. Покупают для детей-студентов, я, например, отселила сына на расстояние в 300 м от нашего дома, что очень удобно. В пакете, который продавала инвестиционная компания, были и услуги согласований на перепланировку. Смысл договора был в том, что нам все согласовывают, параллельно идет ремонт, на него отводилось 90 дней, и мы въезжаем в законную студию».
Но ремонт, по словам собеседницы издания, затянулся до года, а перепланировку в ПИБе узаконить так и не смогли, хотя постоянно обещали. То же самое касалось и Росреестра. Покупатели на ремонт и отдачу денег до получения документов соглашаются потому, что все хотят быстрее заселиться. У этой компании в свою очередь был договор с компанией, которая бралась за такие перепланировки. Наконец, по окончании ремонта, с проверкой пришла комиссия администрации района и постановила вернуть перепланировки в первоначальный вид.
«Получается, что веришь продавцам на слово, показывают документы, говорят о своем опыте, и очень хочется быстрей вселиться, – отмечает предпринимательница. – Начались суды, идут они уже два года. Ответчиками выступаем мы, как собственники, а компания, которая нам продавала это, выступает третьим лицом».
«Уставшие» перекрытия
Председатель комитета по строительству в региональном отделении «ОПОРЫ РОССИИ» по Петербургу и глава архитектурного бюро «АЭРОПЛАН» Глеб Лукьянов объяснил, что судебные процессы, на основании решений которых ГАТИ или Жилищная инспекция могут получить право доступа на объект, на котором проведена согласованная перепланировка, сильно затягиваются. Настолько, что застройщикам хватает времени и перестроить помещения в исторических зданиях, и продать студии новым собственникам.
«Вообще в городе 98% подобных перепланировок проходит незаконно, – рассказал эксперт. – И эта проблема аналогична известным ситуациям с обманутыми дольщиками, которые покупают квартиру в строящемся доме, девелопер впоследствии исчезает, а покупатели остаются жить в не сданном доме, не подключенном к коммуникациям, с многолетними судебными тяжбами. С коммуналками используется похожая юридическая схема».
Согласно документам, зачастую продавцом выступает нотариус по доверенности, а покупателю не переходит в собственность отдельная квартира, но лишь отчуждается доля в размере, например, около 1125/36260. Отдельно отмечено, что квартира, доли которой отчуждаются, продолжает принадлежать продавцу.
Еще одна проблема заключается в самовольности выполняемых работ, продолжает Глеб Лукьянов. В подобных проектах при разделении жилплощади бывшей квартиры на множество студий используют бетонные стяжки, которые даже в облегченном варианте весят порядка 200 кг. При этом работы проводятся в исторических зданиях, многие из которых в Петербурге не содержатся в надлежащем состоянии – в некоторых, по словам архитектора, капремонт не производился более ста лет. В итоге весь вес нового жилья ложится на «уставшие» деревянные и металлические перекрытия, которые рискуют обрушиться в любой момент.
Петербургская история
Как говорит адвокат, специалист по гостиничному и соседскому праву Наталья Петровская, в Петербурге, в отличие от Москвы, существует особенность продажи коммунальных квартир. В Москве и в других регионах продается именно конкретная комната, и с ней автоматически доля в праве на общие помещения (кухня, санузлы и проч.). В Петербурге комната исторически не является объектом продажи и продается только доля в праве общей собственности на всю квартиру. При «продаже» таких студий тоже продается «доля», но в Москве, вряд ли кто-то купит такую «долю», покупают или квартиры, или комнаты, причем комната предпочтительнее в малонаселенных квартирах.
Но в Петербурге атмосфера другая, отмечает эксперт, здесь больше коммуналок, другое к ним отношение, здесь большая степень терпимости к ситуации, и продажа «доли» — обыденное явление, поэтому это стало возможным. Продавая доли в бывших коммуналках, такие девелоперы обычно называют коммуналки «апарт-отелями», но по сути, они остаются теми же коммуналками, только в другой упаковке.
«До 2019 года, – говорит Наталья Петровская, — когда был принят закон депутата Госдумы Галины Хованской, запрещающий размещение гостиниц и хостелов в жилых домах, в таких бывших коммуналках, площадью по 200-600 м2, организовывались мини-отели. И с ними, при всем негативном отношении жильцов к этому бизнесу, было проще: у гостиницы есть один или два-три собственника, с которыми можно вести диалог, и который был крайне заинтересован в том, чтобы отель мог спокойно работать. Поэтому расселение коммуналки под отель улучшало жизнь парадной как минимум. Теперь ситуация другая, у каждой «студии» свой владелец, и отношение к общим частям квартиры и дома не изменилось – это та же коммуналка».
Однако такие студии привлекательнее комнат в коммуналках с общим душем, отмечает адвокат, поэтому они имеют спрос, а для многих это инвестиции. Если раньше комната в коммуналке были мало кому интересны и часто пустовали, то после переделки в «студии» все они заселены, и соседям по подъезду, управляющим компаниям приходится иметь дело не с одним владельцем отеля, с которым проще договориться, а 50-60 собственниками долей в такой коммуналке, где они владеют «студиями».
Наталья Петровская добавляет, что на днях в Совете Федерации прошло совещание, посвященное принятию закона о туристическом жилье — переходной форме недвижимости между жилой и нежилой, но имеющей перспективы использования для туристических целей. Это особый вид деятельности в жилых помещениях, который позволит работать добросовестным участникам рынка малых средств размещения, говорят юристы. Обсуждения будущего законопроекта на эту тему идут уже больше двух лет, после принятия закона Хованской.
Согласования через суд
АБН связалось с представителем продавца студий, который рассказал, что согласование по одному из этажей в старинном доме в самом центре города уже завершено, согласование второго сейчас осуществляется через суд. Продавцом, по словам собеседника издания, является одно физическое лицо, которое ранее приобрело две квартиры, когда новые собственники выкупят все предложенные проектом студии, у них якобы появится возможность распоряжаться квартирой по собственному усмотрению: жить в ней, сдавать либо продать. Сейчас реализовано порядка половины апартаментов на обоих этажах объекта. Отметим, представитель компании не пытался завуалировать то, что покупателям отчуждаются доли.
Существует основных вида апартаментов: сервисные под управлением единого операторы, они располагаются в отреставрированных или новых гостиничных зданиях — апарт-отелях. Также строятся многофункциональные центры, в которых такие помещения могут быть использованы как квартиры или офис, лофты в отремонтированных зданиях бывших заводов и фабрик.
В релизе продавцов студий обычно сказано, что апартаменты подходят для краткосрочного и долгосрочного проживания, а также могут начать немедленно приносить пассивный доход сразу после заключения договора. Цена за студию составляет 2 – 9 млн рублей, компания обещает, что доходность объекта достигнет от 7 до 12% годовых.
Если сдавать такую студию площадью 13 м2 посуточно и самостоятельно по цене 2 250 руб. по 20 – 25 дней в месяц, доход может составить 45-56 тыс. рублей, что эквивалентно 18 – 23 % годовых. Кроме того на сервисах «Авито» и «Циан» можно найти десятки объявлений о продаже таких студий, а рынок отелей полон тысячами предложений по их посуточной аренде, за жилье туристам предстоит отдать порядка 2 – 2,5 тыс руб.
