Для россиян с каждым годом становится актуальна тема капитального ремонта многоквартирных домов. Нередко, чтобы добиться оперативного и качественного ремонта, жителям нашей страны приходится не только ежемесячно платить взносы, но и пройти через бюрократический ад. Редакция разобралась, что же такое спецсчет и как он может обезопасить дома россиян.
Фото: компания «ТЕХНОНИКОЛЬ»
Чего поможет избежать спецсчет
В классическом варианте взносами на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов управляет региональный оператор, Фонд капитального ремонта. Именно он собирает средства с жильцов всех домов города, объединяет на одном счете и впоследствии распределяет их. Очередность домов, где необходимо провести ремонтные работы, определяется программой капитального ремонта. Есть краткосрочная региональная программа на 3 года, есть долгосрочная с 2014 по 2043 год.
В случае, когда организацией капремонта занимается Фонд, то с плеч собственников снимается необходимость собирать взносы, искать подрядчиков и контролировать ход работ. Впрочем, и такой вариант может повлечь за собой проблемы, в частности: несостыковка срочного ремонта с утвержденным графиком работ капитального (например, нужен ремонт крыши из-за течи, но по плану стоит замена труб в подвале), халатность подрядчика и долгие сроки выбора другого, долгосрочная обработка претензий жильцов и так далее.
Собирать деньги на капитальный ремонт может не только Фонд, но и сами жители домов.
Специальный счет – это счет конкретного многоквартирного дома, деньги с которого расходуются только на него. Он позволяет жильцам дома отказаться от услуг регионального Фонда и самостоятельно отвечать за капитальный ремонт. Среди особенностей таких изменений – учитывание коллективного мнения при определении сроков ремонтных работ, выборе подрядчиков, распределении средств и утверждении результата.
Как оформить спецсчет
Для создания спецсчета жильцам в первую очередь необходимо провести общее собрание собственников и согласовать решение о создании счета. Согласно статье 173 ЖК РФ (изменение способа формирования фонда капитального ремонта), необходимо набрать больше 50% голосов от общего числа владельцев квартир в доме.
Также во время собрания необходимо выбрать представителя от собственников дома (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания), установить размер ежемесячных взносов – он должен быть не ниже минимального уровня в регионе, – а также определиться с банком.
Еще для перехода на спецсчет надо решить, кто будет распоряжаться начислениями и выставлением квитанций за ремонт, и кто займется претензионной и исковой работой с должниками и неплательщиками. Владельцем спецсчета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, УК, а также и региональный оператор (ФКР).
При выборе кредитно-финансовой организации жильцы могут быть уверены в том, что с их бюджетом ничего не случится, так как государство устанавливает для таких повышенные требования.
Соответствующие необходимым требованиям законодательства банки, подходящие для открытия спецсчета, можно найти на сайте Центрального банка в разделе «Информация по кредитным организациям». Обратим внимание, что не во всех организациях есть возможность увеличивать коллективный бюджет, к примеру, за счет процента на остаток средств. Поэтому стоит внимательнее изучить предложения, так как подобный бонус дополнительно поможет защитить деньги от инфляции.
Ко всему прочему, общее собрание нужно провести для того, чтобы определиться с работами, относящимися к капитальному ремонту. Причем для утверждения необходимых работ требуется не менее 2/3 голосов от общего числа владельцев жилья. В насущные вопросы для рассмотрения входят перечень услуг и работ по капремонту, их максимальная стоимость, сроки, источники финансирования. Плюс требуется выбрать представителя, который в дальнейшем будет общаться с подрядчиками и следить за выполнением работ и подписывать акты приемки.
Опыт регионов: спасаем крышу сами
К решению перейти на спецсчет, как говорилось выше, может привести одна или целый ряд причин. К примеру, ключевым моментом для собственников многоквартирного дома на Заводской улице в городе Ярцево (Смоленская область) стала дата капремонта, выбранная региональным оператором.
«По плану регоператора нашему дому должны были провести капремонт только в 2036 году. Да мы бы не дожили! Решили перейти на спецсчет, потому что этими деньгами распоряжаемся мы, а также сами определяем подрядчика – выбираем того, кто устраивает по всем параметрам», – делится Наталья, председатель домового комитета по Заводской улице.
Женщина отмечает, что оформили спецсчет не сразу – боялись. Однако в 2017 году собственники провели собрание, и уже через полгода вывели деньги из общего «котла» регионального оператора, после чего решили, за что будут браться в первую очередь:
«Сначала полностью поменяли мусорные камеры, промыли мусоропровод, потом сделали двери, окна на лестничных маршах. Еще отремонтировали крышу в 2023 году», – поясняет председатель домового комитета.
Ремонт крыш, пожалуй, одна из самых актуальных проблем в России, а причины поломок варьируются в зависимости от специфики региона (климат, туризм, особенности архитектуры и т.д.). Поврежденная гидроизоляция впоследствии ведет к развитию в строениях бактерий, микроорганизмов, спор и плесени. В дальнейшем эти «гости» вредят как минимум крыше и ремонту, как максимум – человеческому организму.
Чем застелить крышу
Для надежной защиты плоских крыш от атмосферных воздействий для кровли используются рулонные битумные материалы (обычный рубероид и его современные модификации), полимерные мембраны, мастики, напыляемая гидроизоляция (жидкая резина).
Если крыша скатная, то для кровли применяют штучные материалы: металлопрофиль, волнистые листы, фальцевые кровли, черепицу. Именно от правильного выбора вышеназванных материалов и зависит прочность, надежность и долговечность крыш.
Если разбираться детальнее, то, к примеру, мастичные кровли позволяют достичь однородного покрытия без швов. Плюс состав не требует специальной подготовки перед началом работ, так как обладает хорошим сцеплением с популярными материалами – бетоном, битумом и разными металлами. Вместе с тем, некоторые виды мастики подразумевают использование дополнительной защиты от ультрафиолета.
Относительно битумно-полимерных материалов следует ориентироваться на их основу: полиэфир, стеклохолст, стеклоткань. Полиэфирные основы популярны благодаря своей эластичности и хорошей пропитываемости битумно-полимерным составом. Стеклохолст тоже отлично пропитывается, но менее устойчив к разрывам. Самой прочной из основ считается стеклоткань из-за своих продольных и поперечных нитей.
Что касается полимерных мембран – это набирающее популярность современное кровельное покрытие. Кстати, ярцевчане дома по Заводской улице остановились именно на нем:
«Посоветовались со многими домами, где уже делали крышу, и выбрали материал из ПВХ-мембраны», – вспоминает Наталья.
По словам руководителя направления ЖКХ подразделения «Полимерные мембраны и PIR» компании «ТЕХНОНИКОЛЬ» Никиты Аброськина, жильцы использовали ПВХ-мембрану LOGICROOF PRO V-RP, которая разрабатывалась специально для капремонта многоквартирных домов. В ее составе имеются биоцидные добавки, повышающие стойкость гидроизоляционного материала не только к прорастанию зелени, но и к биохимической коррозии. Иначе говоря, – к бактериям и плесени.
Такая полимерная ПВХ-мембрана исключает при монтаже «мокрые» и «огневые» процессы. Это дает возможность укладывать материал в любое время года и в максимально пожаробезопасных условиях. То есть, когда устранить повреждение требуется не только качественно и надолго (аж на 50 лет), но и в сжатые сроки.
Не менее важной особенностью ПВХ-мембран являются размеры рулонов. Они достаточно широкие, что позволяет снизить число стыков, а впоследствии и число протечек. К тому же, жильцам верхних этажей на время ремонта не потребуется расставлять по квартирам ведра и тазы под капающую воду. Этот материал можно укладывать без демонтажа старой кровли.
У черепицы в свою очередь чуть ли не самый широкий ассортимент на рынке кровельных покрытий. Чаще всего производители предлагают на выбор цементно-песчаную, полимерно-песчаную, композитную, гибкую (битумную), керамическую и металлочерепицу.
Вне зависимости от материала черепицы, ее достоинства заключаются в прочности, приятном внешнем виде и долгом сроке эксплуатации. Вместе с тем ее удобно монтировать на нестандартных формах скатных крыш. Ценовой диапазон тоже весьма разнится от вида самой черепицы. Здесь уже стоит детальнее разобраться, какие функции необходимы ремонтируемой крыше и делать выбор с упором на них.
Подчеркнем, что кровельные материалы стоит подбирать с учетом максимального числа особенностей самого дома, типа крыши, его расположения и климата, чтобы добиться желаемого результата. Если у жильцов нет желания думать о капитальном ремонте крыши и ситуация позволяет подкопить на спецсчете средства, то лучше вложиться в максимально износостойкий и неприхотливый материал. В случае, когда бюджет ограничен, а ремонт требуется незамедлительно, то стоит предпочесть эстетике – практичность.
