На фоне высокой ключевой ставки и стремительного роста цен на жилье идея распространить семейную ипотеку на вторичный рынок выглядит как попытка вернуть россиянам хотя бы минимальную доступность покупки квартиры. Но способна ли такая мера реально помочь семьям, а не создать новые дисбалансы на рынке, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: freepik.com
Инициатива Госдумы о распространении семейной ипотеки на вторичный рынок жилья выглядит как попытка ответить на растущее давление со стороны регионов, где разрыв между доходами и стоимостью квартир стал критическим. Лидер ЛДПР Леонид Слуцкий прямо отмечает: при средней зарплате в 65 тыс. рублей тянуть ипотечный платеж под 90 тыс. невозможно. Именно поэтому партия просит правительство смягчить условия и расширить географию программы, объясняя это тем, что «вторичка» значительно доступнее новостроек.
«На уровне конкретных семей эта логика ясна. Во многих городах первичку строят несколько крупных застройщиков, берущих лучшие локации и выставляющих цены, которые делают доступ к программе семейной ипотеки иллюзорным: формально ставка низкая, но сам объект стоит как бизнес-класс. Во вторичном сегменте, напротив, выбор больше, а цены – ближе к реальности. Для покупателей это шанс впервые получить хотя бы минимальную возможность вписаться в льготный формат. Для рынка – дополнительная активность риелторов и ипотечных брокеров, которым такая мера принесла бы реальную работу. На уровне «низовой» логики – все выглядит привлекательно. Но если подняться выше, то картина быстро перестает быть столь радужной», — поделилась спикер.
Экономическая основа всех льготных ипотек – дорогая: при высокой ключевой ставке государство вынуждено массово доплачивать банкам, компенсируя разницу. Эти средства идут из налогов, то есть фактически все население финансирует дешевые кредиты ограниченному числу семей. Возникает неизбежный вопрос справедливости: платят в том числе и те, у кого детей нет, и те, кому помощь недоступна. Пока речь о разумных суммах – конфликт сглаживается, но расширение программы на огромный сегмент «вторички» резко увеличило бы нагрузку на бюджет, а значит, и на налогоплательщиков.
«Второй ключевой риск – резкое ускорение цен. На первичном рынке рост хотя бы частично объясняется себестоимостью: материалами, рабочей силой, маркетингом. А вот вторичка давно построена, и рыночные цены там куда более чувствительны к всплескам спроса. Если открыть семейную ипотеку на этот сегмент, то первое, что произойдет, – массовое повышение стоимости хрущевок, «кораблей» и всего устаревшего фонда. Владельцы физически ждут повода поднять цену, не всегда понимая разницу качества между старым панельным домом и современной новостройкой. Это приведет не к улучшению доступности, а к созданию «портала в ад», где даже самые простые варианты улетают вверх до экономически необоснованных уровней», — подчеркнула риелтор.
Тем более что программа семейной ипотеки, хоть и ограниченная по городам, уже существует. Расширять ее, по мнению эксперта, надо крайне осторожно – рынок и так перегрет, а государство обсуждает дальнейшее увеличение ставок, пытаясь удержать бюджетные расходы. При нынешней структуре спроса семейная ипотека часто используется не как инструмент улучшения условий жизни, а как способ купить инвестиционную студию или однушку – «квартиру на будущее». И доля тех, кто реально приобретает жилье для проживания, невелика. Это создает искаженный спрос и искаженные цены.
«Вопрос о том, стоит ли расширять программу на вторичку, в итоге упирается в баланс интересов. С одной стороны, помогать семьям нужно – это очевидно. С другой – помощь должна быть адресной: возможно, с ограничением площади, стоимости или параметров жилья. Иначе государство рискует создать еще больший перегрев рынка и уменьшить общую доступность жилья для всех остальных, кто покупает на обычных условиях», — добавила Семко.
Идея расширить семейную ипотеку на вторичку выглядит скорее политической инициативой, чем экономически проработанной мерой. Она понятна по своему человеческому мотиву, но в текущих условиях способна привести к росту цен, увеличению нагрузки на бюджет и дальнейшему искажению рынка. Поэтому наиболее взвешенной позицией сегодня, подчеркнула эксперт, является не расширение программы, а ее точечная настройка и ожидание снижения ключевой ставки, которое позволит рынку вернуться к нормальным, экономически обоснованным пропорциям между первичкой и вторичкой.
