Еще недавно главным препятствием для покупки квартиры считался первоначальный взнос: чем больше удавалось накопить, тем ближе казалась сделка. Но при высоких ипотечных ставках даже 20–30% стоимости жилья на руках не гарантируют, что семья сможет позволить себе кредит. Почему накопленные деньги перестали быть главным условием покупки, АБН24 выяснило у экспертов.
Фото: pxhere.com
Наличие первоначального взноса в 20–30% стоимости квартиры больше не гарантирует, что покупатель сможет позволить себе ипотеку. Главным ограничением для многих семей становится ежемесячный платеж: накопить необходимую сумму можно за несколько лет, но затем кредитную нагрузку придется выдерживать каждый месяц.
«При стоимости квартиры 8 млн рублей и первоначальном взносе 30% заем составит 5,6 млн рублей. При ставке 15% на 30 лет ежемесячный платеж составит около 70,8 тыс. рублей, а при 16% — уже 75,3 тыс. рублей. Для сравнения, при ставке 8% такой кредит обходился бы примерно в 41 тыс. рублей в месяц. Таким образом, рост ставки почти вдвое заметно увеличивает ежемесячную нагрузку, несмотря на то что размер первоначального взноса остается прежним», – отметил основатель и управляющий партнер аналитической компании ДОВОД Никита Малов.
При этом банк оценивает не только наличие накоплений, но и способность заемщика обслуживать долг. По словам Малова, если долговая нагрузка рассчитывается исходя из половины дохода, для обслуживания такого кредита семье потребуется подтвердить доход порядка 140–150 тыс. рублей в месяц.
«Наличие взноса в 20–30% действительно является хорошей базой для будущей покупки, однако само по себе не гарантирует одобрения ипотеки. С 1 июля 2025 года были скорректированы требования к показателю долговой нагрузки, минимальному первоначальному взносу и соотношению кредита к стоимости жилья, а банки при оценке заемщика ориентируются в том числе на официальные доходы. В результате недостаточный подтвержденный доход становится одним из основных ограничений для получения кредита», – добавила доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова.
Отдельная проблема заключается в том, что покупатель часто оценивает только стоимость квартиры и размер первоначального взноса, тогда как после сделки возникает целый комплекс дополнительных расходов.
«Человек с 20–30% на руках оказывается неготовым к покупке по одной причине, он считал квартиру, а покупает квартиру плюс платеж плюс все, что идет следом», — подчеркнул Малов.
По его расчетам, только годовой полис страхования жилья может стоить около 8,3 тыс. рублей, содержание и ремонт дома для квартиры площадью 50 кв. метров — около 1,7 тыс. рублей в месяц, а коммунальные платежи также увеличивают регулярные расходы. Кроме того, после покупки потребуются деньги на мебель, технику, переезд и обустройство жилья. По приведенному им ряду средних цен, минимальный набор мебели без кухни и техники может обойтись примерно в 150 тыс. рублей. В новостройке без отделки расходы оказываются еще выше: ремонт и материалы продолжают дорожать, пока семья копит на покупку.
«Обращу внимание и на масштаб расходов после приобретения жилья. Ремонт и мебель могут составлять 10–30% стоимости квартиры, страховка — до 1%, а коммунальные платежи — 11–13% ежемесячного дохода. Поэтому рассчитывать необходимо не только сумму кредита, но и весь бюджет после покупки: размер ипотечного платежа, коммунальные расходы и сумму, которая должна оставаться семье на питание, транспорт и другие повседневные нужды. При этом ипотечный платеж не должен превышать 50% совокупного дохода семьи, а дополнительно стоит иметь резерв на погашение кредита в течение трех–шести месяцев», – пояснила Борисова.
Основатель агентства недвижимости София Любимова также отметила, что покупатели нередко воспринимают накопленные 20–30% как сигнал к немедленной покупке, хотя после расчета ипотеки выясняется, что ежемесячная нагрузка оказывается слишком высокой.
«Например, при стоимости квартиры 7 млн рублей и собственных средствах в размере 1,5 млн рублей заем составит 5,5 млн рублей, а при высокой ставке обычной ипотеки платеж может достигать 80 тыс. рублей в месяц и более в зависимости от условий. При этом одобрение кредита банком и реальная способность семьи регулярно вносить платеж — разные вещи. Помимо ипотеки, из семейного бюджета необходимо оплачивать продукты, транспорт, расходы на детей, медицину, обучение и другие обязательные траты», – добавила спикер.
Поэтому эксперты предлагают менять сам подход к расчету доступного жилья: начинать не с вопроса о том, сколько накоплено на первоначальный взнос, а с суммы ежемесячного платежа, которую семья действительно способна выдерживать без резкого снижения уровня жизни. Если комфортный платеж составляет, например, 50 тыс. рублей, уже от этой суммы можно рассчитывать возможный размер кредита, необходимый первоначальный взнос и предельную стоимость квартиры. При необходимости параметры сделки можно изменить: выбрать более доступное жилье, увеличить срок кредитования, дополнительно накопить или рассмотреть доступные льготные программы. При этом отдавать в первоначальный взнос все накопления эксперты считают рискованным: после сделки семье все равно потребуются деньги на обустройство и непредвиденные расходы.
