Стереотип о том, что квартира – вечная инвестиция, которая не обесценится как деньги, в последние годы подвергается сомнению. Среди специалистов по финансам и риелторов ходит мысль, что вложения в недвижимость совершенно неприбыльны. О том, почему жилая недвижимость носит характер сберегательного, а не доходного актива, АБН24 рассказал основатель группы компаний Kronung Филипп Шраге.
Фото: freepik.com
На протяжении долгих десятилетий россияне считали покупку жилья одной из самых надежных форм инвестирования. Как отметил эксперт, ходило мнение, что квартира – вечная ценность, в отличие от денег. Рост цен на «квадраты» не стабилен, а доход от сдачи в аренду не покрывает инфляционные издержки. Жилье перестало быть инвестицией в классическом смысле.
«Главная причина того, почему россияне по-прежнему вкладываются в квартиры, кроется в недоверии к другим финансовым инструментам. Рынок акций, фондов или облигаций воспринимается многими как «казино» или зона, доступная лишь профессионалам. К тому же за пределами крупных городов просто отсутствует развитая инфраструктура финансовых консультаций, которая могла бы сформировать культуру долгосрочных и диверсифицированных инвестиций. Поэтому покупка жилья — это по сути «интуитивный» выбор: он выглядит понятным, материальным и «надежным» в представлении массового инвестора», — объяснил Шраге.
От реальности к «воздушным» доходам
По словам спикера, в большинстве городов России жилая недвижимость больше носит характер сбережения средств. Средняя доходность в городах-миллионниках достигает 3-5% годовых до вычета налогов и сопутствующих расходов. В сравнении с банковскими депозитами это не выглядит «доходной инвестицией». Квартира на этом фоне становится надежным активом для сохранения капитала, а не его приумножения.
«Ситуация усугубляется тем, что рынок аренды жилья в России во многом остается нерегулируемым и непрозрачным. Большинство сделок проходят в серой зоне, без договоров и уплаты налогов. Владельцы квартир сталкиваются с рисками — от порчи имущества до неуплаты и судебных споров. Более того, в условиях, когда стоимость жилья за последние годы выросла кратно, окупаемость вложений от сдачи в аренду растягивается на десятилетия, а реальные темпы роста начинают отставать от инфляции. Это особенно актуально в регионах, где рост цен замедлился, а платежеспособный спрос снижается», — рассказал эксперт.
На этом фоне, если покупка жилья не связана с целью личного проживания, а ориентирована исключительно на доход, то инвестиции следует достаточно тщательно просчитать, добавил Шраге. Успешность во многом будет зависеть от множества факторов: локации, транспортной доступности, типа недвижимости, управляемости объектом, а также наличия спроса со стороны арендаторов. Чем выше уровень профессионализма собственника, тем выше шанс сделать жилую недвижимость прибыльной.
Настоящая прибыль только в коммерческом секторе
Эксперт обратил внимание, что на фоне спорной ситуации в жилом сегменте звучат аргументы в пользу большей доходности коммерческих площадей. Уличный ритейл, офисы, склады или апарт-отели чаще всего обладают иной моделью дохода – арендаторы подписывают договоры на долгий срок, берут на себя коммунальные расходы и содержание помещения. Доходность на рынке коммерческих «квадратов» может составлять от 7 до 15% годовых.
«Жилая недвижимость все чаще становится символом финансовой стабильности, чем реальным инструментом получения прибыли. Это не значит, что ее не стоит покупать, но необходимо четко осознавать: покупка квартиры — это не универсальный инвестиционный продукт, а в лучшем случае — форма консервативного сбережения, в худшем — дорогой и низкодоходный актив с множеством операционных рисков. В эпоху новых финансовых инструментов и цифровых моделей инвестирования важно переосмысливать подход к недвижимости не только как к месту жизни, но и как к экономическому активу с четкими метриками доходности, риска и ликвидности», — обратил внимание Шраге.
Бытовое решение или долгое планирование
Эксперт объяснил, что человек, когда покупает единственное жилье, совершенно не думает о его инвестиционной привлекательности. Квартира будет решать жизненный вопрос, а рост или падение рыночной стоимости останутся условным параметром. Без акта продажи это не отражается на финансовом положении семьи.
Только по данным Росстата, как отметил Шраге, на начало 2024 года более 80% россиян владеют жильем, причем подавляющее большинство — это владельцы единственного объекта недвижимости. Согласно данным ДОМ.РФ и опросам ВЦИОМ, около 75% семей в России имеют только одну квартиру или дом, используемые для собственного проживания. Следовательно, добавил спикер, в вопросе недвижимости инвестиционная составляющая актуальна не для всех.
«Реальная инвестиционная логика вступает в игру только в двух случаях: когда человек решает продать свою единственную квартиру, чтобы, к примеру, переехать или улучшить жилищные условия, и тогда он задумывается о том, насколько выгодно ему удалось сохранить и приумножить капитал; либо когда в собственности появляется вторая или третья квартира, и они изначально рассматриваются как инвестиции. В этих случаях действительно имеет смысл анализировать доходность, сроки окупаемости, поведение рынка, потенциальную ликвидность объекта и арендную ставку», — отметил основатель группы компаний Kronung.
Однако если недвижимость является базовой потребностью, то лютые разговоры об инвестициях нужно трактовать с осторожностью. В таком случае россияне просто сохраняют капитал, а не наращивают доход. При этом для многих собственное жилье останется символом стабильности и средством социальной защищенности.
«Когда мы говорим о жилой недвижимости как о возможной инвестиции, важно четко разделять цели и контекст: личное жилье – это всегда в первую очередь потребительский актив, а не источник прибыли. Инвестиции начинаются с избыточного жилья или четко просчитанного решения выйти на рынок недвижимости ради пассивного дохода. И именно в таких сценариях становятся важны все параметры, которые обычно ассоциируются с инвестициями: доходность, сроки окупаемости, риски, ликвидность и рынок аренды», — заключил Шраге.
Ранее юрист Алексей Ситников специально для АБН24 рассказал, почему при продаже квартиры, которая была в собственности дольше 5 лет, можно не платить НДФЛ.
