Рынок недвижимости постепенно подходит к моменту, когда рассрочки от застройщиков, вероятно, уже не смогут существовать в прежнем формате. Слишком много накопилось спорных моментов и на этом фоне идеи о регулировании выглядят вполне закономерно. Поможет ли это сделать рынок стабильнее или продажи просядут еще сильнее, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.

Фото: unsplash

Информация о возможных ограничениях, новых правилах, передаче данных в бюро кредитных историй всплывает постоянно: то одна инициатива появляется, то другая. И на самом деле, как отметила эксперт, рынок к этому давно шел, потому что рассрочки в нынешнем виде — это достаточно хаотичный инструмент, где рисков накопилось уже слишком много и для покупателей, и для застройщиков, и даже для агентов.

«Как человек, работающий с недвижимостью, я прекрасно понимаю, почему тему начали активно поднимать. Мы, например, сталкиваемся с очень странной ситуацией: агент приводит клиента, подбирает объект, сопровождает сделку, застройщик одобряет человеку рассрочку — иногда с проверками, иногда вообще почти без них, тут у каждого свои правила. Но если потом клиент перестает платить и договор расторгается, агентство должно вернуть комиссию застройщику. И это выглядит крайне спорно. Потому что работа уже выполнена: подбор, консультации, показы, оформление — все это было сделано. При этом именно застройщик принимал решение кредитовать этого человека через рассрочку. То есть фактически риски по финансовой состоятельности покупателя частично перекладываются на рынок продаж, хотя решение выдавать рассрочку принимал не агент», — пояснила риелтор.

При этом нельзя отметить, что застройщики ничем не защищены. Несмотря на то, что по закону штрафовать покупателей напрямую не так просто, существуют механизмы, позволяющие удерживать часть внесенных средств при расторжении договора.

«Сейчас у части покупателей отношение к рассрочке выглядит слишком легким: «зайду в сделку, а там посмотрим». Если цены вырастут — отлично, квартира останется. Если рынок пойдет вниз — можно попытаться выйти из договора. Но недвижимость — это не бронь столика в ресторане. Человек должен понимать, что берет на себя обязательства, а не просто тестирует рынок за чужой счет. Поэтому определенные штрафные механизмы действительно нужны — не для наказания, а для формирования ответственности. Сами застройщики при этом тоже находятся в довольно сложной ситуации. Многие думают, что рассрочка — это супервыгодная история исключительно для девелопера, но это не совсем так. Большинство проектов сейчас строятся через эскроу-счета, а значит, деньги застройщик получает не сразу. При классической ипотеке банк быстро заводит крупную сумму на эскроу, а при рассрочке этого объема денег нет. Девелопер фактически берет на себя функцию кредитора, но при этом не имеет гарантий, что покупатель дойдет до финального расчета. Да, теоретически квартиру потом можно перепродать, но сейчас рынок уже не тот, где цены растут каждые несколько месяцев. Во многих сегментах стоимость стоит достаточно стабильно, а где-то продажи идут откровенно тяжело. И поэтому история «ну не выплатил — продадим дороже» уже далеко не всегда работает», — подчеркнула Семко.

Отдельная проблема — отсутствие полноценного учета рассрочек в кредитной нагрузке человека. Передача информации о таких обязательствах в бюро кредитных историй, по мнению эксперта, абсолютно правильная мера, потому что  бывают ситуации, когда человек уже сильно закредитован, но при этом еще берет квартиру в рассрочку. В итоге потом возникают просрочки, расторжения, финансовые проблемы. Другие кредиторы должны видеть реальную нагрузку клиента. И это важно не только для банков, но и для самого покупателя, который иногда переоценивает свои возможности.

«Особенно опасно выглядят схемы с минимальными первоначальными взносами и сверхмягкими условиями на старте. Например, человеку предлагают внести 5% и несколько лет платить условные 20 тыс. рублей в месяц до окончания строительства. Звучит красиво. Но потом внезапно наступает этап перехода на ипотеку, и платеж становится уже 60–80 тыс. рублей в месяц. И вот тут начинается реальность. Потому что история «потом спокойно перейдете на ипотеку» — далеко не гарантия. Как человек, понимающий банковскую сторону процесса, могу сказать: перейти с рассрочки на ипотеку — это не автоматическая процедура. Люди теряют доход, уходят в декрет, набирают кредиты, портят кредитную историю, пропускают сроки подачи заявок. А заниматься этим вопросом нужно заранее — минимум за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. После ввода объекта условия обычно становятся значительно сложнее», — добавила спикер.

Именно поэтому идея ограничивать сроки рассрочек, например, условными семью годами, выглядит вполне логичной. Когда платежи растягиваются на адекватный срок и человек понимает реальную финансовую нагрузку, это уже более взрослая и осознанная модель покупки.

«При этом я не думаю, что передача данных о рассрочках в БКИ как-то критически отпугнет нормальных покупателей. Те, кто реально рассчитывают свои силы, скорее всего, даже не почувствуют изменений. Вопрос скорее в том, как банки будут учитывать такую рассрочку при дальнейшем переходе на ипотеку. Но если система будет выстроена грамотно, это может работать примерно как рефинансирование: банк понимает, что ипотека нужна именно для закрытия существующей рассрочки, и воспринимает это как понятную финансовую конструкцию. Что касается влияния регулирования на рынок в целом, то здесь проблема гораздо шире самих рассрочек. Да, продажи сейчас объективно идут тяжело. Рынок действительно просел, многие коллеги это ощущают. Но дело не только в рассрочках. Есть ощущение, что часть проектов выходит на рынок с ценами, которые уже сложно объяснить покупателю. Иногда смотря на новый старт продаж просто нет понимания, откуда взялась такая стоимость. Понятно, когда речь идет о действительно качественном продукте: малоэтажный формат, сильная архитектура, хорошие планировки, приватность, инфраструктура. Но когда обычный эконом-сегмент продается по ценам, которые психологически уже не воспринимаются рынком, возникают вопросы», — поделилась Семко.

При этом выросли ставки, увеличилась стоимость проектного финансирования, подорожали материалы, рабочая сила и логистика — в целом издержки заметно выросли. Но при этом рынку все равно приходится искать баланс между себестоимостью и реальной покупательской способностью. В этом контексте регулирование рассрочек выглядит не как попытка ограничить продажи, а скорее как шаг к более системному и зрелому формату работы. При котором рассрочка перестает быть инструментом входа «без достаточной финансовой подготовки» и становится прозрачным и понятным финансовым механизмом с четкими правилами для всех участников. В долгосрочной перспективе это может привести к тому, что рынок постепенно сместится от ориентации на объемы к более сбалансированным, продуманным и точечным проектам.