С 1 октября семейная ипотека перестанет быть единой для всех семей: чем больше детей, тем ниже ставка и выше доступный лимит кредита. Для семей с одним ребенком условия, напротив, станут жестче — ставка вырастет до 10% в регионах и до 12% в Москве и Санкт-Петербурге, а максимальная сумма займа сократится. Насколько изменится ежемесячный платеж и кому новая система действительно упростит покупку жилья, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: prostooleh © freepik.com
В России изменятся условия семейной ипотеки: ставка будет зависеть от количества детей в семье, региона проживания заемщика, а максимальная сумма кредита — еще и от числа детей. Одновременно срок субсидирования льготной ставки ограничат 15 годами. В результате программа станет менее доступной для семей с одним ребенком, тогда как для многодетных заемщиков условия, напротив, окажутся более выгодными. При этом часть прежних возможностей сохраняется: ставка 6% останется для семей с детьми-инвалидами, при строительстве индивидуального жилого дома, а также при первоначальном взносе 50% или при снижении остатка долга в течение первого года до половины стоимости жилья.
«Для регионов, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, ставка для семьи с одним ребенком составит 10%, а максимальный размер кредита — 6 млн рублей. Для семьи с двумя детьми ставка будет 8%, а лимит — 8 млн рублей. При наличии трех детей ставка снизится до 6%, при четырех — до 4%, при пяти — до 2%, при этом максимальная сумма кредита для всех этих категорий составит 10 млн рублей. Для столичных регионов ставка будет на 2 процентных пункта выше: 12% для семьи с одним ребенком и лимитом 12 млн рублей, 10% и 15 млн рублей — для семьи с двумя детьми, 8% и 18 млн рублей — для трех детей, 6% и 18 млн рублей — для четырех, 4% и 18 млн рублей — для пяти детей. Для применения соответствующих условий хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет на момент заключения договора. При рождении детей ставка в дальнейшем может снижаться», – пояснила спикер.
Изменение особенно заметно на размере ежемесячного платежа. Например, если речь идет о кредите в 9,6 млн рублей, при ставке 6% платеж на 30 лет составляет около 57 тыс. рублей в месяц. При ставке 8% он увеличивается примерно до 70 тыс. рублей, а при 10% — до 84 тыс. рублей. Для ставки 12% платеж достигает около 99 тыс. рублей. При этом расчеты на 30 лет необходимо воспринимать с учетом нового ограничения: льготная ставка субсидируется только первые 15 лет, поэтому при более длительном сроке кредита условия после этого периода будут зависеть от договора. При сроке кредита 15 лет платежи будут еще выше: около 81 тыс. рублей при 6%, 92 тыс. рублей при 8%, 103 тыс. рублей при 10% и 115 тыс. рублей при 12%. Таким образом, ожидание дальнейшего снижения ставок само по себе не означает возвращения к ипотечным платежам уровня прошлых лет: даже при ставке 12% ежемесячный платеж по крупному кредиту остается значительно выше 30 тыс. рублей.
«Для семьи с одним ребенком повышение ставки с 6% до 10% действительно означает существенное увеличение платежа, а одновременно с этим снижается и доступный лимит кредита. Поэтому для этой категории новая конструкция программы может означать снижение доступности жилья. В то же время для многодетных семей условия становятся более выгодными: при трех и более детях ставка в регионах будет ниже 6%, а максимальный лимит вырастет до 10 млн рублей, тогда как в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области он достигнет 18 млн рублей. Таким образом, сама программа не становится однозначно ни лучше, ни хуже для всех заемщиков — условия перераспределяются в зависимости от количества детей», – подчеркнула Семко.
Отдельно меняется роль первоначального взноса. При взносе в размере 50% стоимости жилья сохраняется ставка 6%, что фактически создает дополнительный стимул для заемщиков накопить большую сумму до покупки. Для банков такой заем является менее рискованным из-за меньшего размера долга относительно стоимости недвижимости, а для покупателя большой первоначальный взнос позволяет получить более низкую ставку и уменьшить переплату. Однако одновременно это означает необходимость иметь значительный объем собственных средств еще до оформления ипотеки.
«Еще одно направление, которое явно сохраняется в новой конструкции программы, — индивидуальное жилищное строительство. Для ИЖС ставка остается на уровне 6% независимо от количества детей и региона проживания семьи. Это позволяет рассматривать сохранение льготной ставки как один из инструментов дальнейшего стимулирования строительства частных домов. При этом влияние новых условий на рынок недвижимости может оказаться неоднозначным. Снижение ставки для многодетных семей само по себе увеличивает их возможности по покупке более дорогого жилья, однако это не обязательно приведет к соответствующему росту цен именно на такие квартиры. Для этого необходим достаточный объем предложения. На рынке уже заметен разворот в сторону более крупных квартир, однако предложение студий и небольших объектов по-прежнему существенно, а крупные квартиры из-за площади имеют высокую итоговую стоимость даже при более низкой цене квадратного метра. Поэтому доступность жилья для семей с несколькими детьми будет зависеть не только от ставки и лимита семейной ипотеки, но и от того, какие квартиры застройщики будут выводить на рынок», – добавила эксперт.
При этом сама семейная ипотека уже не является единственным вариантом, который рассматривают покупатели. После введения ограничения на одну семейную ипотеку на семью возможности использования программы для супругов дополнительно сократились. Поэтому, по оценке спикера, сейчас среди обращающихся за консультациями покупателей заметно больше тех, кто рассматривает обычные ипотечные программы, тогда как семейная ипотека занимает меньшую долю интереса, чем раньше. Новые условия могут изменить структуру спроса внутри самой программы, но вряд ли сами по себе вернут ей прежний масштаб использования.
