Рынок ипотеки входит в новую фазу – растет доля проблемных кредитов. Это не кризис, но тревожный сигнал. Об этом АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: jcomp © freepik.com
Сейчас на рынке ипотечного кредитования начинает формироваться заметный пласт проблемных заемщиков. Даже если ежемесячный платеж по кредиту сам по себе не кажется высоким, общая нагрузка на семью сегодня существенно выросла.
«Цены на продукты, лекарства, бытовые услуги – все это ощутимо подорожало. Если раньше при доходе в 100 тыс. рублей и ипотеке в 40 оставались деньги «на жизнь» и даже на досрочные платежи, то теперь структура расходов изменилась: продуктовая корзина и базовое обслуживание стали съедать все больше, а уровень доходов не успевает расти с той же скоростью. Люди пытаются подстроиться, но не сразу сокращают траты – надеются, что «все пройдет». И когда улучшения не наступает быстро, кто-то впервые сталкивается с просрочками», — пояснила спикер.
Большинство старается платить ипотеку любой ценой, ведь речь идет о собственном жилье, но часть заемщиков все же не выдерживает. Это, как правило, те, у кого нет финансовой подушки, кто попал в жизненные ямы – болезнь, увольнение, неожиданные расходы. Таких пока немного, но их количество постепенно растет.
«Отдельная категория проблемных заемщиков – люди, которые не получили свои объекты недвижимости. Речь о тех, кто взял кредит под строительство загородного дома, но застройщик не довел проект до конца. Эти люди остались с долгом, но без жилья. Их боль понятна: платить за воздух невозможно. Они выходят на митинги, пытаются добиться справедливости, но ситуация зачастую проста – банк выдал деньги, застройщик не выполнил обязательства, а заемщик оказался между двух огней. И даже если застройщик изначально казался надежным, рост цен на материалы, проблемы с подрядчиками, кассовые разрывы – все это превращает стройку в замороженный актив», — добавила собеседник агентства.
Есть и другая группа – те, кто воспользовался льготными ипотечными программами, но направил деньги не на строительство, а в бизнес. Таким заемщикам давалось время, чтобы построить дом и передать его банку в залог, но они этого не сделали. В итоге банк повышает ставку или требует вернуть весь кредит. Некоторые из таких людей попросту «сгорают» в этой ситуации – паника, потеря контроля, просрочки.
«Самая массовая категория проблемных кредитов, на мой взгляд, – это заемщики, которые взяли ипотеку в период легкой доступности кредитов. 2020–2022 годы – время, когда банки выдавали ипотеку практически всем. Проверки были минимальными, а люди не всегда адекватно оценивали свои силы. У кого-то на обслуживание долгов уходит 70–80% дохода, и когда бизнес сокращается или компания перестает платить премии, платить становится нечем. Сейчас рынок труда тоже перестраивается: компании требуют эффективности, убирают «лишних» людей, оставляя только тех, кто приносит конкретный результат. Повышение зарплат сегодня возможно лишь для узкого круга сильных специалистов – а всем остальным становится тяжелее», — подчеркнула Семко.
Совпадение всех этих факторов – рост стоимости жизни, снижение доходов, недостроенные объекты, льготные ипотеки, взятые не по назначению, и прежняя избыточная доступность кредитов – формирует волну проблемных долгов. Это и есть та реальность, которую мы наблюдаем сегодня.
«Отдельно стоит сказать про рассрочки от застройщиков. Это тонкий лед. Когда застройщик позволяет вносить оплату не сразу, а частями, он берет на себя риск. Ведь строительство идет на кредитные деньги, а банк снижает процентную ставку только тогда, когда видит реальные поступления на эскроу-счет. Чем меньше денег там лежит, тем дороже обходится строительство. Когда доля рассрочек растет, застройщик строит дороже, а это снова отражается на покупателях. Если покупатель в какой-то момент решает не платить дальше – это создает цепочку проблем для всех участников рынка. В некоторых жилых комплексах доля рассрочек сегодня достигает 70–80%, и это уже тревожный сигнал. Застройщики пытаются подстраховаться штрафами за расторжение, но риски все равно остаются. Поэтому постепенно рынок будет возвращаться в сторону ипотеки, особенно если ключевая ставка начнет снижаться», — поделилась эксперт.
По ее словам, сейчас Центробанк, наоборот, ужесточает требования к заемщикам: нужен больший первоначальный взнос, тщательная проверка доходов, меньше льгот. Это делает процесс получения ипотеки сложнее, но зато оздоравливает систему. Такой рынок – не пузырь, а естественная реакция на предыдущие годы чрезмерной доступности денег. Сейчас идет этап выравнивания, очищения, и через него рынок пройдет, пусть и не безболезненно.
